同样的置换，有人资产翻倍，有人套在半山腰。差别不在运气，而在决策逻辑。

当前市场的本质：不是普涨，是“资产重构”

别再盯着政策变动焦虑了。房老二认为，理解当下市场的本质，比追逐短期政策更重要。

政策红利≠房价大涨

限购松绑、利率下调，本质是给置换“降成本”，而非催生新一轮大涨。

北京五环外取消限购，是给“卖旧买新”腾挪空间；

房贷利率破3%，是减轻月供压力，不是鼓励加杠杆。

市场正在加速分化

优质资产坚挺：一线/强二线核心区、高品质次新房，价格稳中有升；

劣质资产淘汰：老破小、远郊盘、户型瑕疵房，流动性持续衰减；三四线非核心区、无学区/配套的老房，正加速贬值。

房老二观点：置换的本质，是将劣质或普通资产，升级为优质资产。

普通家庭置换的三个关键决策

决策一：卖什么？—— 处理旧房的“三种明智选择”

果断出清“三类旧房”

1、房龄超15年、无学区加持的老房；

2、位于人口流出城市的房产；

3、远郊、无地铁、无商业的“三无”房源。

这类房产挂盘周期已拉长至6-12个月，若所在城市有“国企收购旧房”政策（如河南、湖南等地），可优先选择，虽价格打9折，但能15天内回款，避免资金链断裂。

保留“两类旧房”

1、位于一线/强二线核心区的房产；

2、租金回报率稳定在3%以上的房源。

办理“押旧换新”，用旧房抵押贷凑首付，保留资产升值潜力。

决策二：买什么？—— 锁定未来5年“硬通货”房源

1. 户型：选择100-120㎡三居室

这是全国流通性最强的户型，占比超50%；

避免140㎡以上大户型，总价高、转手难。

2. 品质：聚焦“两低一高”项目

低容积率（≤2.0）、低密度、高得房率（≥78%）；

优选11-17层小高层，避免30层以上超高层。

3. 配套：抓住“学区+地铁”双保险

学区房溢价可能减弱，但学区属性仍是保值核心；

地铁500米内房源，比非地铁房流通速度快2倍。

房老二提醒：

别被“第四代住宅”“科技住宅”等概念迷惑，若溢价超5%，谨慎入手；

优先选央企/国企开发的准现房，规避烂尾风险。

决策三：怎么换？—— 置换路径的“风险控制”

1. 资金安全线：月供不超过家庭收入40%

例：家庭月收入2万元，月供需控制在8000元以内；预留12个月月供作为应急资金。

2. 操作流程：用好“带押过户”新政

旧房未还清贷款也可直接交易，节省赎楼成本；置换周期可从3个月压缩至1个月。

3. 税务优化：满二唯一、满五唯一优先

持有满2年免增值税，满5年且唯一住房免个税；契税按1%缴纳（140㎡以内）。

两类家庭的实战方案

第一类：一线/强二线家庭（预算300-800万）

聚焦“次核心板块”——北京选择亦庄、昌平南；上海关注嘉定新城、青浦新城；深圳看好龙岗、宝安中心区。

价格比主城低20%，配套成熟，人口持续流入。

第二类：三四线家庭（预算80-200万）

坚守“市中心10年次新房”——放弃郊区大盘、文旅盘；选择市政府周边、优质学区房；优选现房，规避期房交付风险。

房老二的终极建议

置换不是“抄底”，而是“优化”：没人能买在最低点，卖在最高点，但用好政策窗口期，能显著降低成本。

流动性比升值更重要：卖不动的房子，涨再多也是纸面财富。

2025年是“品质住宅”元年：新建住宅层高全面提至3米，四层以上配电梯，老破小将进一步贬值。

置换改善房，是普通家庭最重要的资产决策之一。不必恐慌，不要贪婪，把握本质，理性操作。“保值”不是写在房价里，而是写在你我的决策里。