2026年青岛土拍市场的第一记惊雷，竟然是崂山！金家岭核心地带，居然拿出一块容积率只有1.2的宝藏地块，起拍价19064元/㎡。

▲地块位置示意图（具体以官方公布为准）

这是什么概念？2年多前，隔壁张村河的青岛当年地王——越秀和樾府，楼面地价可是21045元/㎡，而且容积率2.5。现在，地段更核心、密度更稀缺的地块，起拍价反而更低了。青岛楼市坚守多年的供地逻辑，开始“变脸”了。

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崂山核心区，掏出罕见“双低”地块！

这宗编号为LS0203061的地块，位置比较“刁钻”，就在同安路东、辽阳东路南，刚好在金家岭和张村河两大板块的交界线上。左手金家岭的成熟繁华，右手张村河的生态红利，地段的含金量杠杠滴。

1.2的容积率，在现在的青岛主城区，太稀缺了。看看市北、李沧那些新盘，容积率动辄在2.4往上。根据规划，建筑限高只有27米，这就是妥妥纯洋房（+叠拼），这种低密地块，崂山已经很多年没见到了。

最硬核的还是学区——西侧500米就是崂山育才，按照目前的划片逻辑，这块地大概率在育才的招生范围内。不过，这地块也有个让人如鲠在喉的槽点：北侧那个硕大的东亿热电大烟囱。

▲地块现状为驾校练车场

青岛冬天刮北风，这地块正好处于下风向，冬天冒烟时的视觉冲击力，确实挺考验购房者的心理承受力。虽然有消息说，2027年初锅炉就会改燃气备用，没啥灰尘了，但要在几百万甚至上千万的房子里天天盯着烟囱看，确实得有一颗强大的心脏。

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降维打击，张村河豪宅慌不慌？

坊间有传言，这块地早就被海信“内定”了。毕竟海信在张村河已经摆开了君玺、璟悦、臻悦的超级阵仗，再拿下这块地，那就是要把崂山核心改善市场彻底承包的节奏。

▲地块南向视角

但这次土拍，是公开报名、不设熔断、没有最高限价，谁出价高谁拿地，月底见分晓。

如果这块地，未来做成洋房加叠拼的产品，主打140㎡到160㎡的套四，总价控制在700万左右，甚至还有零公摊的产品力，对比张村河那些容积率都在2.0以上小高层或高层，杀伤力简直是核弹级的。如果地块成交楼面地价，能在2万出头，将来房价控制在4万左右，那绝对是开盘就得靠抢的爆款。

这种冲击，直接把崂山的内卷推向了高潮。对于买房人来说，这反倒成了一个捡漏的好机会：因为烟囱的存在，地价预期被打下来了；因为竞争的激烈，产品力被逼上去了。

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青岛核心改善，要变天了？

这宗地的出现，其实标志着青岛楼市一个时代的终结。

以前大家信奉的是什么？“早买早享受，早买早赚钱”。核心区的地块，哪怕容积率拉到3.0，大家也抢着上车。

现在风向彻底变了。政府开始在核心区拿出这种“低容积率、合理地价”的双低地块。这是是在告诉大家：核心区以后也不再是一味地堆高层，也要追求居住质量了，房子正在慢慢回归居住的本质。

▲地块西向视角

现在看来，晚买的人不仅可能等到更友好的价格，还能买到设计更超前、居住更舒适、密度更低的洋房。这种改变，虽然让某些在售盘感到阵阵寒意，但对购房者来说，这才是市场该有的样子。