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北京通州供地手法，越来越娴熟了。

1月10日，北京城市副中心一口气公布了五块地的规划实施方案，皆在0401街区八里桥板块。

过去的一年，八里桥板块名气很大，乃拜朝棠揽阅所赐，卖得很不错。

这次，八里桥借机再出王炸。

五幅地块的参数如下：

1、6023居住用地：占地3.03公顷，地上建筑规模7.57万平方米，容积率2.5，建筑限高60米；

2、6034居住地块：占地1.36公顷，地上建筑规模3.12万平方米，容积率2.3，建筑限高80米；

3、6035居住地块：占地1.37公顷，地上建筑规模3.15万平方米，容积率2.3，建筑限高80米；

4、6038居住地块：占地1.12公顷，地上建筑规模2.58万平方米，容积率2.3，建筑限高80米；

5、6037商业用地：占地1.02公顷，地上建筑规模2.54万平方米，容积率2.5，建筑限高80米。

它们的总占地约7.89公顷，地上建筑规模约18.96万平方米。

一连五块地，如此大的规模，令花姐想起了中建运河玖院。

2025年6月4日，中建玖合以74.91亿元底价，摘得北京城市副中心0101组团地块，土地出让面积约11.28公顷，规划建筑面积约26.19万平方米。

最终，中建运河玖院成了2025年北京销售套数销冠——网签904套，一时风头无两。

它就是由八块地组成的超级社区。

虽然八里桥组团的规模，不及中建运河玖院，但土地规划手法如同一辙。

花姐斗胆猜测，八里桥五块地，会效法中建运河玖院，打包成一宗地进行出让。

为什么它们会打包出让呢？

土地变性：从多功能用地变居住用地

大多数优质地块的规划，是经过多轮调整的。

此次八里桥五块地，也不例外。

最新这次的规划，是对四个住宅和1个商业地块，进行打包规划。

但在2024年9月之前，只有6023地块为住宅。这意味这，其余4地块都变性了。

它们的原规划为：

6034和6035为其他类多功能用地，规划建面分别为4.9万平米、5.62万平；6037和6038地块为公建混合住宅用地，规划建面5.51万平米和6.05万平米。

而今，6034、6035、6038变性为居住用地，6037变性为商业用地，且建筑面积缩小了。

不过，新规划里的6034、6035、6038地块，也并非纯居住用地，而是规划了部分商业，分别为0.33公顷，0.09公顷，0.56公顷，共计规划商业0.88万平米。

如果再往前去翻查，0401街区的规划曾调过多次，这里就不详表。

新规划：打造轨道微中心，应连尽连

八里桥五块地的规划，学习了中建运河玖院的成功经验。

唯一不同的是，八里桥组团里，有四个块地和地铁22号线永顺站相连。

它们的规划特点是：

1、规划轨道微中心。即地铁车站及周边地块形成一体化开发，注重地上地下功能一体化。沿街可通过底层架空、外摆设施、广场空间，塑造城市景观活力。

2、交通衔接层面，地下应做好与车站地下空间的竖向等衔接。地面步行、非机动车、机动车系统应综合考虑周边地块情况，确保高效连通。

3、宜预留地上、地下与周边地块连通的条件，鼓励建设空中连廊，具体规模结合后续方案设置。中建运河玖院就有多个地块两两相连。

4、功能兼容层面，6034、6035、6038居住地块的地上建筑规模、绿地率等指标可结合具体方案，整体统筹。中建运河玖院也是此做法。

5、社区配套可在规划范围内的地块统筹考虑，部分功能可按照“一室多用”、分时共享的原则合建。

简而言之，八里桥组团的规划指标打通，地块之间可相互联通。

五块地打包出让的逻辑

八里桥组团的规划太复杂，只有打包出售才是佳选。

先来看看整体的参数：

住宅占地6.87公顷——含0.98公顷商业、纯商业1.02公顷；住宅建面16.42万平米——含0.88万平米商业、纯商业2.54万平米。

从表面上看，四块住宅拖一块商业，包袱不算重，但实际上，四个住宅地块里，只有6023地块是完整，其余的6034、6035和6038地块，都被商业占了一部分面积。

6035地块的东南角商业占地0.09公顷，所受影响最小；6034地块南面有0.33公顷为商业，占四分之一；被商业影响最大的是6038地块，50%被商业占据了。

这三个居住地块的商业，与6037地块的东北角，它们的地下部分是为22号地铁站车站而设。

这直接导致6038和6034地块的强排很难做。

尤其是6038地块，更是雪上加霜。它的南面是写字楼北京通惠中心，西座13F高55米、东座17F高72米，它们将直接影响北面6038住宅的规划。

有了如此苛刻的条件，不太可能让住宅用地单独出让。

花姐点评

是谁给了八里桥组团打包出让的底气？

很明显，在通州有两个案例：

1、中建运河玖院：它于去年9月拿证，供应1390套，截至目前网签963套，成交均价6.2万元/平米，成交金额77.83亿元，地价已收回；

2、朝棠揽阅：它于2025年6月拿证，供应898套，网签540套，成交均价5.79万元/平米，成交金额28.44亿元，已超过土地价。

这两个楷模，一个是多地块组合，一个是刚需单盘，都为0401街区组团提供了示范作用。

但，市场如战场，瞬间万变。

它们的成功，未必会是八里桥组团的成功，关键还是看定价。

至于八里桥八里桥组团何时上架土拍，花姐不敢妄猜。