反直觉：买房最好避开“高成长”的热点板块

2024年，上海楼市的定价逻辑和10年前、20年前有很大的不同。 👉在过去，卖得贵的都是发展现状最好的板块。 比如2005年，房价一梯队是湖南路四大金刚、新天地翠湖华府、陆家嘴汤臣盛大财富海景。 2014年，嘉天汇、凯德茂名、思南公馆独领风骚。 保利西岸、绿城黄浦湾这类新兴板块只能靠边站，至少便宜30%。 🤔在那段时间，看规划、分析板块未来的发展预期是比较有效的。房价只反映现状，并不反映预期 回到当下，我们可以发现，卖得很贵的大部分板块，都是工地的状态，并未发展成熟。🌰例如最近卖的16、17w的新盘，只有凯德茂名属于成熟区域。卖得最贵的那个，配套落地还要挺久。 📈📉2024年，房价反映的是未来预期，类似于股票的定价模式，未来现金流折现。 😅尴尬的是，上海这些热点区域的定价，已经体现了最乐观的预期，完全price in了。即使规划100%如预期落地，也没有超额收益。不及预期的话，反而会产生超额亏损。 上海🏠目前对成长性过度定价，对内在价值（现状）却有所忽略。 所以，我相对推荐的区域，都属于【不被定价的价值】；劝退的区域，属于【超额定价的成长】 ⬇️ 【超额定价的成长】 ❌黄浦区：除了北卢湾、外滩源等一小撮区域，商业能级、环境、城市界面与老静安/长宁有较大差距。🏠价反而更高，体现了乐观的旧改预期 ❌徐汇区：徐汇滨江预期打满的典型。云锦3之后的新盘，定价和现状开始出现明显偏离。整个区的二手房价也是空中楼阁 【不被定价的价值】 ✅长宁区：平均租售比最高，租金完全和现状挂钩，泡沫最小的区域 ✅普陀区：近年落地了天安千树、鸿寿坊、创享塔、中海环宇城，却被冠以“没发展”的帽子，网络舆论占劣势，新房价格低于虹闸杨同纬度 ✅前滩、大虹桥：之前还没发展成熟时，价格预期打得很高。现在大部分都落地了，反而被唱衰 ✅杨东、塘桥、虹桥镇 etc.