复盘西安融创壹号院，为什么不涨价？

2016年11月份，融创平底一声惊雷，拿下了西安胡家庙片区陕西建设机床厂137亩住宅用地。上一轮西安房价上涨的起点，基本就是那个时候开始的，以楼王开始，以楼王结束以楼王开始，融创拿地价7000左右，当时西安均价还不到七千，一个新来西安的开发商，以这个姿态布局大西安。以楼王结束，2021年五典坡的地王，楼面价2.4左右，据说已经退地了。融创西安壹号院，拿地经历了两年的考古，18年开始面试，当时号称做的是融创最高端的产品系，无论是产品设计还是园林景观，但凡当时看过的，几乎很少有不满意的。其实，融创作为民营开发商，产品基本都是市场引领的，但凡看过融创的项目，理性的人还好，感性的人基本走不出售楼部和样板间当年融创壹号院，高层开盘价19000左右，小高22000左右，根据现在的二手成交价，基本是赔钱卖。从这个项目可以看到几个点： ①影响房价的因素只有地段，户型、园林、大堂等等看着好看的点，都是素颜上面的装扮。很多人说喜欢户型，因为户型买单，但是户型在交付的时候基本已经过时了，当年看着好看的户型，交房以后都被新的户型取代了。户型永远在进步，开发商造出来什么户型，市场才会流行什么，但是这个项目的位置和地段懂得都懂，只有地段才能穿越周期。什么科技住宅、什么五恒系统、什么第四代住宅，一个时代一个产物。 ②从楼的周围看，融创西安壹号院是典型的孤盘，周围都是老房子，只有这一个新房，还是高端改善盘，结果就是没有啥流动性。 ③老城区打补丁的项目，地价不便宜，新房卖价不便宜，房地产的上游的链条都把利润吃完了，散户买到手怎么能涨价呢？只有上游给留了利润空间，交房以后才会有涨价空间，房子涨不涨价，买入价很重要。 ④老城的改造，如果位置好，加上成片的强开发，周围未来无论是交通还是市政配套能得到了根本性的改善，配套的等级够高，这类项目才具备涨价的空间，否则只会是高价项目。

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