北京楼市，新宫买房危险了！

⭕️南庭新苑北区 在25年2月成交的一套2居，成交价305万，同户型在23年2月成交价409万。降价104万，幅度25.43%  。 ⭕️新宫买房梯队： 第一梯队:泰禾金府大院、中粮天恒天悦壹号、建发璟院、森与天成 第二梯队:公园懿府、京粮悦谷、合顺家园 第三梯队:翠海名苑、阳光星苑、南庭新苑、新宫家园 1️⃣泰禾金府大院：高端住宅改善盘，纯商品房项目，无论从品质、户型、园林、物业服务方面都很不错，但是价格贵，周边发展仍在完善中。 2️⃣建发璟院：改善新盘，主要优势是交通和商业便利，但已经没啥房了。比较适合改善自住，周边生活配套齐全，公园环绕。但户型和现在好房子新房相比有点不够看了。 3️⃣森与天成：主打一个面积小、总价低，但整体户型一般，产品力不强。容积率低，有一定性价比，周边商业配套齐全，大面积森林覆盖，TOD项目，二期三栋楼都有缺陷，五层以下可能有噪音影响，房间格局稍微差一点。 4️⃣建发金茂观宸：产品力很强，好房子加持，大户型装标可以，适合800左右预算段，但111平户型分布位置都不太好，都在项目南侧，有噪音影响，离地铁相对远，功能性不如113/116的四居 5️⃣公园懿府：17年建成，楼龄较新，25栋15层板楼，周边为数不多的次新商品房小区。内部绿化好，居住舒适度不错，但城市界面观感一般，到地铁距离不近，保障房商品房混合。 6️⃣京粮悦谷：19年的二类经适房小区，分为三个区，分别是东西和南区，各方面设施还是比较完善的，适合低贷款或全款的客户，否则要支付高昂的个税。 7️⃣合顺家园：17年建成的二类经适房小区管理和小区环境很不错。比较干净，管理不错。地铁盘，但两居的户型较一居户型会显得逊色很多，生活便利度较南庭新苑和翠海明苑差些 8️⃣南庭新苑：二类经济适用房。分南北区。小区环境较为一般，无固定车位，同时具有回迁房小区通病，比较乱，但小区在户型 、周围生活环境、交通方面很强，教育确实是个劣势 ，北区好一点。 9️⃣阳光星苑：二类经济适用房，分南北区，小区环境维护的很好，居民素质较高，小区的交通是小区的重大弊端，到新宫地铁需要2.2公里。