【李在明"全租房正在消失"成现实：韩国月租房合同占比首超半数，全租房时代加速落幕】海外新鲜事热点现场

韩国总统李在明曾表示"全租房是韩国独有的私金融"，对全租制度的存废提出了根本性质疑。政府将缩减全租制度视为市场结构变化的一部分。然而，市场上也有人批评称，全租贷款限制和多房主限制等措施正在加速向月租市场转变。

今年签订的首尔公寓新租赁合同中，超过一半是月租合同。专家分析称，租赁市场的不稳定并非简单的市场变化，而是阻止"差额投资"[注：指以赚取差价为目的，选择房屋买卖价与全税（韩国特有的租赁制度）保证金之间的差额（gap）较小的房产，并在购入房屋前后立即寻找全税租客的投资方式。]、限制全租贷款、全租诈骗事件余波等因素综合作用的结果。

"全租房将消失"言论引发争议…全租待售房源持续减少

据业界10日消息，李在明于本月8日在青瓦台迎宾馆举行的就职一周年记者会上，针对全租难问题表示："全租房这东西只有韩国有。这是一种私金融，我想它会逐渐消失。"他还说："大量提供全租贷款是房价上涨的主要原因。现在需要一个正常化的过程。"

有分析认为，这表明政府将缩减全租制度视为市场结构变化的一部分。在认为过度发放全租贷款助长了房价上涨的认识下，政府似乎将高强度监管导致的租赁房源减少视为不可避免的调整过程。

自去年以来，对多房主和全租贷款的限制措施，导致首尔的全租房源迅速减少。去年6月曾达到约2.5万件的全租房源，今年5月已降至1.6万件以下。由于租赁房源不足，首尔公寓的全租价格已连续70周上涨。

据韩国国土交通部统计，今年签订的新租赁合同（51,196件）中，月租合同为27,719件，占总数的54.1%。2023年月租合同比例仅为43%，相当于仅用约3年时间就超过了50%。

在全租房向月租转变的过程中，月租价格也呈上升趋势。全国月租价格指数在今年4月达到105.5，创下历史最高纪录。在中产阶层居住比例较高的首尔外围地区，超过200万韩元的高额月租合同比例呈增加趋势。

接二连三的高强度监管…"需考虑副作用"

去年，政府多次加强全租贷款限制。这是为了贯彻李在明政府"房地产与金融脱钩"的核心基调，旨在切断过度流动性涌入房地产市场。

通过"6·27对策"，首都圈及限制区域内的附带所有权转移条件的全租贷款被禁止。首都圈及限制区域内的全租贷款担保比例也从90%降至80%，首次购房等政策贷款额度也有所缩减。

但对于政策执行过程中出现的租赁市场不稳定问题，不少意见认为需要补充措施。有批评指出，全租房源的急剧减少和向月租的转变，并非单纯的市场变化，而更接近于监管带来的副作用。

法务法所JoYul首席委员沈亨锡（音）解释说："如果推行旨在故意消灭全租房的政策，那么正在租用全租房的租户的居住不安感可能会加剧。"他还表示："在住房抵押贷款受限的情况下，只有部分资金条件宽裕的人可能转向买卖市场，而大部分需求则很可能被推向月租市场。"

在房地产上涨的背景下，政府正在准备涵盖税收、金融、监管、供应等方面的追加对策。提高持有税、改革长期持有特别抵扣制度等高强度税制改革方案被提及。此外，限制非居住一套房者的全租贷款、扩大总负债本息偿还比率（DSR）适用范围等也在考虑之列。

随着租赁市场向以月租为中心重组，居住费用负担正集中在租户身上。未能租到全租房的刚需用户转向月租和半全租市场，也加剧了租金上涨的压力。

也有担忧称，如果今后提高持有税等措施成为现实，房主的成本负担可能会转嫁给租户。

韩国建设政策研究院研究委员李恩亨（音）表示："像现在这样，不增加住房供应，而是通过凸显房价等房地产问题来抑制需求的措施，令人感到遗憾。"他说："现在是需要思考如何同时解决'扩大供应'和'抑制需求'这两个问题的时候了。"

■ 6·27对策该对策是于2025年6月27日开始实施的房地产市场稳定化措施，旨在将首尔等首都圈及限制区域内的住房抵押贷款额度上限限制在6亿韩元。购房时的实际居住义务得到加强，多房主的追加贷款实际上被禁止。