李思廉199亿“捡漏”万达77家酒店，这笔当年轰动地产圈的收购，最后如何把富力拖入泥潭，总负债飙升至2579亿？
2017年7月19日北京，万达索菲特大酒店，这场万众瞩目的签约发布会推迟了一个半小时。现场媒体回忆，签约前李思廉还在持续压价，万达方面一度把富力的名字从背景板撤下，王健林当场摔了杯子。
但谈判最终如李思廉所愿：富力以199.06亿元拿下万达77家酒店，对比最初报价几乎打到六折。彼时富力董事长李思廉称这是百年难遇的捡漏机会，预判这批酒店每年能带来70亿营收、15亿净利润。联合创始人张力一年后对外宣称，这笔交易账面直接赚了一百多亿。收购完成，富力一跃成为全球最大豪华酒店业主。
九年之后的2026年9月，新闻里的李思廉已经和“限制高消费”绑定。广州天河法院、成渝金融法院、上海金融法院接连下发限消令，富力累计限高令达到210条，失信记录75条。
为什么当年看似捡漏的资产，变成致命包袱？
1、资金错配：短债长投，借钱买重资产
199亿收购款，几乎全部依靠举债。富力当年账面现金只有156亿，这笔大额支出直接拉高公司净负债率。
酒店属于长周期重资产，回本周期动辄十几年；但富力借来的钱大多是短期融资，每年要持续支付高额利息。酒店经营产生的现金流，连覆盖融资利息都吃力。
2、盈利预期完全落空，酒店持续亏损
李思廉预估每年15亿净利润，现实截然相反。2018年起富力酒店板块持续亏损，亏损逐年放大。酒店折旧、人工、能耗成本居高不下，入住率波动，营收不足以覆盖刚性支出。
地产上行期，房企可以靠卖房利润补贴酒店；一旦地产下行，这套模式立刻崩塌。
3、地产周期下行叠加自身扩张激进
收购万达酒店只是一个缩影。在2017年前后，富力拿地扩张脚步同样激进，大量土储占用资金。2021年地产融资收紧，销售回款断崖下滑，房企融资渠道关闭。
一边是销售变少、现金流入枯竭；另一边，存量开发贷、美元债、收购酒店带来的债务集中到期。债务雪球越滚越大。
4、认知误区：用地产快周转思维运营酒店
地产开发追求快进快出，拿地、盖房、销售，资金快速回笼。酒店则是长期运营生意，靠稳定入住率慢慢回血。
富力用地产思维评估酒店资产，看重物业账面估值，低估长期运营成本、行业周期风险。当房价不再上涨，物业无法再增值变现，亏损和利息压力彻底暴露。