过去 40 年美国房价涨幅远超收入增速，三分之二美国人认为当下并非购房好时机

近些年美国住房可负担性急剧恶化：新冠疫情期间及疫情过后房价飙升至历史高位，同时美联储为抑制通胀被迫加息，抵押贷款利率重回 21 世纪初水平。

这一切始于新冠疫情期间住房需求暴涨。当时不少美国人手握政府纾困支票带来的充裕资金，居家令推行、远程办公突然普及，促使他们重新规划居住需求，想要更大的居住空间。新冠疫情初期美联储将利率下调至接近零的水平，抵押贷款利率跌至历史低位，进一步刺激购房需求。与此同时，新房与二手房房源供给严重受限：防疫管控打乱建筑施工节奏，市场前景不明也让有意卖房的房主暂缓挂牌出售。供需失衡推动全美房价快速上涨，大量潜在购房者被迫退出市场。2022 年 3 月美联储为压低通胀开启货币政策紧缩周期，进一步加剧了这一局面。

单从房价与收入对比来看，过去 40 年购房门槛逐步抬升。1985 年，美国家庭收入中位数为 23620 美元，同期新建住宅成交价格中位数为 84300 美元，房价为家庭收入中位数的 3.6 倍。2000 年，房价收入比首次突破 4；到 2022 年该比值攀升至 5.8，2024 年小幅回落至 5.0。1985 至 2024 年间，美国名义家庭收入中位数上涨 254%，达到 83730 美元；而同期全美房屋成交价格中位数涨幅高达 399%，越来越多人无力购置自有住房。

如今有意买房的美国人面临严峻市场环境，除顶级富裕群体外，绝大多数人难以负担购房成本。房价居高不下，按揭贷款利率也从新冠疫情中期的历史低位反弹，回升至 21 世纪初的水平，让潜在购房者倍感压力。雪上加霜的是，过去数年高通胀环境下，不少美国人被迫动用存款，很难攒出一笔数额可观的首付。再叠加地缘政治紧张局势，以及人工智能对就业市场带来的不确定性，租房一下子变得极具吸引力，甚至成了很多人唯一现实可行的选择。

盖洛普年度经济与个人财务民意调查最新数据显示，当前市场行情大幅挫伤了美国人的购房意愿。今年该项调查于 4 月 1 日至 15 日开展，结果显示三分之二的美国成年人认为现在不适合买房。尽管受房价小幅降温影响，该比例相较过去四年略有好转，但和新冠疫情前形成鲜明反转：新冠疫情之前，多数受访者都认为彼时适合购房。

盖洛普表示，当前民众购房信心创下该问题自 1978 年设置调研以来的历史最低点。2022 年之前，即便在 2008 年楼市危机期间及危机过后，认为当下适合买房的受访者占比也从未跌破 50%。

盖洛普数据显示，仅有 25% 的无房人群计划在未来五年内购房，该比例创下此项调研自 2013 年开启以来的最低值。18 至 34 岁群体是购房主力后备军，这一群体的购房意愿也出现大幅下滑：计划五年内买房的受访者占比，从 2013–2015 年的 57% 跌至 2025–2026 年的 29%。与此同时，认为自己在可预见未来不会买房的无房人群占比，从 13% 攀升至 30%。