“有本事你与死去的母亲做个亲子鉴定”！湖南吉首，男子母亲生前购置一套房产，可在母亲离世后，物业竟私自将楼房据为己有，并改造为员工宿舍。

男子带着购房合同、继承证明来讨要房子，却遭到百般刁难，物业甚至要男子证明你妈是你妈，男子投诉无门，只好找到记者求助。那么这到底是怎么回事呢？

2024年2月12日的公开报道显示，记者跟随唐先生来到小区506室，屋内已被物业人员使用。唐先生出示购房合同和继承材料要求腾房，物业负责人却以产权仍在唐女士名下、亲属关系未核清为由拒绝交接。

问题随即落到继承证明上。物业为了避免把房屋交给无权人员，可以核验来访者身份，却不能自行认定遗嘱无效，也无权限定唐先生只能做亲子鉴定。2016年7月5日，司法部废止房产继承强制公证的旧文件。

现行登记规则允许继承人提交死亡证明、遗嘱、户口簿、出生医学证明、公安户籍资料、单位档案等材料，也可以选择公证书或者生效法律文书。证据够不够，应由不动产登记机构、公证机构或者人民法院审查。

材料核验并不只是证明唐先生是唐女士的儿子。登记人员还要查明唐女士死亡时是否存在配偶、父母和其余子女，506室是否属于夫妻共同财产，遗嘱是否由唐女士真实作出，形式是否符合法律规定。

若有继承人放弃权利，也要依法作出明确表示。仅拿一份遗嘱，不一定能直接完成过户，但这与要求逝者重新配合鉴定完全不是一回事。

民法典规定，继承从被继承人死亡时开始，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。合法继承人即使尚未办完登记，也可以请求保护已经取得的物权，包括要求无权占有人返还房屋、停止妨害、修复损坏。

以后出售、赠与或者抵押506室时，唐先生仍需先完成继承登记。这套程序既防止冒领，也不让真实继承人因材料形式受到随意刁难。

物业负责人随后提出另一套说法。物业方面称，2016年接管小区后垫付过水泵整改费用，唐先生一家长期联系不上，物业费也没有结清。

唐先生则拿出原物业的结算清单，原物业后来向记者确认了缴费情况。双方需要核对的，变成服务月份、收款主体、维修票据和欠费数额。

即便欠费成立，物业也不能把住宅当成自行扣押的财产。2021年9月，业主张某因欠物业费被限制使用电梯和门禁，张某起诉后，物业在法院释明下恢复使用。

最高人民法院2025年发布该案时明确，催费可以先催告，合理期限届满后再诉讼或仲裁，不能采用影响业主正常生活的办法。门禁和电梯不能用来施压，进入业主专有住宅并长期使用，更不能因欠费自动取得合法依据。

2025年公布的另一件典型案例中，原物业合同到期后拒绝退场，继续占用物业用房和设施，还向业主何某某追讨合同终止后的物业费。

法院未支持合同终止后的收费请求。案件说明，新旧物业更换时必须交接服务期限、业主名册、欠费明细和设施资料。

原物业退出经营，不代表原有票据当然无效；新物业实际提供了哪些服务，也必须拿出合同和记录，不能把旧账、新账混在一起。

社区工作人员介入后，表示会推动物业撤出506室，租金、修复费和物业费则由双方协商或者依法处理。房屋先返还，账目再核对，还是几项请求一并进入诉讼，仍要看购房材料、遗嘱、缴费凭证和占用时间能否形成完整证据链。

信源：封面新闻