“太大意了！”杭州一名女子花费270多万元，在澳洲墨尔本买了一套公寓，打算靠海外房产的租金长期增收，可没想到，她突然收到了一份12.6万元的“房屋空置费”的税单。女子懵了，这套房子一直稳定对外出租，从来没有空置过，怎么会有“空置费”，仔细查看下去，她才明白就因为自己大意了一点，漏做了一项年度申报，才导致自己白白损失一大笔钱。
 
近几年，不少国内投资者会把闲置资金投向海外房产，孙女士就是其中之一，她看中澳洲城市公寓的租赁需求稳定、空置率低，适合长期持有收租。
 
2023年，孙女士通过本地置业中介，买下了墨尔本城区一套小户型公寓，全套落地手续办完，总共花费270多万人民币。
 
房子顺利交割后，孙女士立马委托澳洲当地的租赁中介打理房源，快速找到了合适的租客，这套房子的租金收益很可观，折算下来一年能有近13万的收入。
 
接下来的两年多时间里，房源一直处于正常出租状态，租客按时居住、按时交租，从来没有出现过断租、空置的情况。
 
平日里她只会定期查看租金到账记录，默认只要房子有人住、有租金收入，就不会产生额外费用。
 
对于澳洲海外购房者的专属政策和年度手续，她几乎没有细致了解，也忽略了中介零星提及的申报事宜。
 
平静的收租生活，在2026年6月被彻底打破。
 
孙女士收到了澳洲税务部门发来的官方邮件，邮件里明确标注，需要她缴纳2025年度的房产空置费用，总金额2.64万澳元，换算成人民币足足12.6万元。
 
看到这份缴费通知，孙女士满心疑惑，自己的房子整年都有租客入住，压根不存在空置的情况，怎么会被判定为空置房产，还要缴纳高额空置费？
 
带着满心疑问，她反复咨询中介和熟悉澳洲房产政策的业内人士，这才弄懂了其中的规则漏洞，也是自己踩中的最大误区。
 
澳洲针对海外投资者购置的住宅，有着明确的空置管理政策，为了避免海外房产长期闲置、浪费城市住房资源，当地会对海外房主征收空置税费。
 
不过政策也有豁免条件，只要一套房产在一年内，自住或者出租时长累计达到183天，就可以申请免除这笔空置费用。
 
符合豁免条件，不代表费用会自动免除，澳洲实行的是房主自主申报制度，想要减免费用，必须在规定时限内，主动提交租赁证明、居住记录等相关材料，完成年度申报流程。
 
简单来说，孙女士的房子确实满足免税要求，但因为她没有主动申报，税务系统里没有任何有效备案记录，系统就会直接判定房产为空置状态，自动生成空置税费账单。
 
弄清楚原委后，孙女士立刻整理了历年租赁合同、租金转账流水、租客居住证明等全套资料，向当地税务部门发起申诉，希望能够撤销这笔不合理的收费。
 
与此同时，孙女士也将问题归咎于当初的置业中介。
 
她认为自己作为海外购房者，对当地政策不熟悉，中介有义务完整、清晰告知所有年度申报事项和时间节点，且及时提醒跟进。
 
但整个持有房产的周期里，中介并未做好全面告知和提醒工作，才导致她出现重大疏漏。
 
而中介则有着不同的说法，双方就责任划分问题始终无法达成一致，目前相关沟通协商还在推进中，最终申诉结果和责任认定依旧没有定论。
 
这件事也给所有想做海外房产投资的人提了个醒，海外置业从来不是一买了之。
 
很多投资者只关注房价涨跌、租金高低，却完全忽视了各地繁杂的持有规则和申报义务。
 
各个国家、各个城市的房产政策都不统一，税费规则、申报要求天差地别。
 
很多中介只会重点宣传投资回报，对琐碎但关键的合规手续一笔带过，很容易误导投资者。
 
隔着国界和时差，普通人很难实时跟进海外政策变动，也容易遗忘年度固定手续，往往就是一次不起眼的疏忽，就让长期积累的租金收益，一次性付诸东流。