现房销售政策落地仅半个月，广州市场便传来实质性“响动”。市场有消息传出，珠实地产旗下两个楼盘——珠江·天河都荟与珠江金融城颐德公馆，已率先推出“竣备再供楼”方案。网传信息称，天河都荟首开房源将执行“房屋竣工备案后发放贷款”；颐德公馆则推出“首付15%，网签后无需着急供楼，等竣备了才开始月供”的销售政策。珠实地产方面表示，公司旗下项目将积极执行“828房地产新政”要求。金融城颐德公馆、天河都荟均将严格按照新政开展相关工作，即2026年8月28日之后取得预售证的楼栋都将实行竣备后开始供楼，并将根据后续政策更新、广州市相关细则进行动态调整。此前的8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》），这标志着施行近30年的商品房预售制度迎来根本性转折。执行层面，根据三部门联合印发的《通知》，商品住房销售制度改革采取“老项目老办法、新项目新办法”的渐进路径。通知施行之日（8月28日）前，已取得建设工程规划许可证的项目，实行预售的，预售条件与资金监管按原有政策执行；新出让土地及已出让未取得工规证的项目，则优先选择现房销售。珠实地产旗下这两个项目均属于8月28日新政施行前已取得建设工程规划许可证的“老项目”，按此规定并无义务执行“竣备后放贷”的新规。不过，国家金融监督管理总局、中国人民银行联合印发的《个人住房贷款管理办法（试行）》规定：借款人购买现房的，贷款人应当在销售备案后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至该住房项目开发企业在主办银行开立的资金账户；借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。这意味着，购房者还贷时间将后移至项目销售备案或竣工备案后。按照这一规定，珠实地产的两个项目也可以执行新的按揭投放标准，即竣备以后才放按揭。总之，这一政策对置业者来说无疑是一波利好，但从市场角度看，也确实存在一定风险。有三方面需要注意的问题：首先是开发商竞争加剧，可能会使得竞争门槛蔓延到所有新审批预售项目，甚至也会出现新政前申请预售、现在还在售的项目，也执行新的按揭规定。其次，开发商按揭回笼周期从过去拿地后9至12个月的基础上，延后了2年左右，而按揭才是回笼资金的大头。一方面，这会导致财务成本上升，另一方面导致自有资金回报率下降。特别是，项目公司资金实力不足、必须要靠预售资金推进建设的话，可能会导致部分项目资金链紧张，建设进度放缓。最后，如果2年后片区房价下跌，或者片区内更有竞争力的产品出现，或者交付标准和购房时存在差异，购房者是否会维权或退房，这还涉及首付是否可以退的情况。珠实双盘的率先试水，在当下普遍观望的市场氛围中显得格外醒目。8月末新政发布后，多数开发商处于“等细则”的静默状态。从市场基本面看，广州一手房库存中已有接近六成为现房。据普睿数智统计，截至2026年4月，广州商品住宅可售库存中现房占比达57%，增城、番禺现房库存占比分别达74%和71%。中信证券研报测算显示，现房销售模式下，项目内部收益率（IRR）将从传统预售模式下的15.8%降至3.6%，土地市场短期内面临收缩压力。现房销售并不会推高整体房价，供需仍是决定房价的主要因素，核心城市则有望率先企稳回升。珠实两个项目最终能否顺利走通从网签到竣备再到放款的全流程，仍有待市场验证。但至少在新政落地后的半个多月里，这家广州本土国企用行动给出了自己的答案。