地方财政卖不动地，才发现手里攥着一堆“死资产”

过去二十年，不少地方形成一套清晰的发展循环：征地、修路、出让土地、开发楼盘、获取财税收益。

这套模式之下，财政增收、GDP增长、就业一并拉动。如今这套运转多年的链条正在失效。

土地出让收入明显回落，2025年全国土地出让收入，较2021年峰值缩水大约四成。收入在收缩，但刚性支出没有随之减少。

人员薪酬、债务本息、公共服务运营都需要资金，钱从哪里来，成为摆在很多地方面前的现实考题。

这也是“存量盘活”一词背后很现实的底色。它不只是房地产领域的优化手段，更是土地财政增量空间见顶之后，地方不得不清点手中家底。

各地沉淀大量闲置土地、停滞项目、空置商业物业、老旧房产。过去卖地来钱快，低效资产得不到重视；快钱消退之后，就要挖掘存量资产的长期收益。

自然资源部提出，推动发展动力从“土地财政”转向“时空经济”，本质就是减少一次性土地出让收益，转向资产长期运营带来的持续回报 。

只是这条路，远比直接卖地更加复杂。

拿闲置土地专项债收储来说。中指研究院监测显示，截至2026年5月末，各地公示拟通过专项债收储的闲置土地，总规模超过8000亿元，但实际落地发行仅3860亿元，占比不足一半 。

2026年新增相关专项债约816亿元，占同期新增专项债总规模的5.4%。资金供给只是表象，真正卡点在于定价博弈。

不少地块是房企市场高点拿下，当下评估价可能只有当初拿地成本三成；如果按照原始成本收购，地方财政压力又难以承受。

买卖双方预期错位，很多项目就此僵持，不是不想盘活，是价格很难达成共识。

上海浦东、静安开展国企收购存量二手房试点也很有代表性。区属国企收购小户型老房子，房源一部分用作保障性租赁住房，同时配套房票机制，优先支持业主置换本地新房 。

客观上，这套机制可以打通卡住的置换链条，为二手房市场注入流动性，但也附带带动新房去库存的效果。

业主拿到的资金定向用于购房，资金又回流至房地产环节。国企充当置换链条当中重要的承接载体，这套模式能不能走通，还要看后续资金投放规模。

存量盘活的底层逻辑，可以概括为一次角色转变：地方财政要从土地资源批发商，转向资产运营商。

过去依靠土地低买高卖赚取一次性差价；往后手里的土地、楼宇、商铺，要通过出租、改造、运营产生持续现金流。惠誉评级的观点可以参考：

城投企业将由土地扩张转向城市更新再生，但是这类项目流程复杂，回报周期长，融资压力会长期存在。

通俗来讲，告别赚快钱，转向赚慢钱，中间的资金缺口如何化解，是绕不开的难题。

专项债“自审自发”试点，也拉开了城市之间的差距。试点省份专项债发行节奏明显更快，广东、福建、湖南、江苏、重庆发行规模靠前。

审批下放提升效率，但也造成现实分化：试点地区可以更快落地项目，非试点地区推进节奏受限。未来两三年，存量资产处置能力，会拉开城市发展的差距。

落到普通人关心的房价。市场有推演，如果大规模推开国企收储，收储定价参考保障房重置成本，利润控制在5%以内，价格大概率会低于市面二手房挂牌价，或将对区域二手房价形成约束。但这只是市场推演，并非政策的目标导向。

不必被“存量盘活”的宏大概念迷惑。它更多是外部环境倒逼出来的财政自救。

能不能真正跑通，要看两个硬核指标：地方国企融资成本能否压至合理区间，资产运营的回报能不能覆盖债务利息。

如果这两道账算不通，盘活只是把低效资产，从企业账本平移到政府平台账本。

增量时代比拼扩张速度，存量时代比拼风险与收益的精细算账。过去靠机遇与规模，未来考验运营与风控。

你的城市有没有国企收购二手房的试点？你觉得给出的收购价格是否贴合市场？欢迎留言聊聊。