上海小克勒Q&A（2024.04

总结一下近期评论区&群的高频问题 1️⃣Q：湾上和中海徐滨哪个更好一点？ 😅最近好多人问这个问题，我也是服了，为什么2个性价比完全不在一个level的盘，会拿来互相对比。 A：中海30层高层容积率2.5典型的流水线大墓碑社区，又摊上了成本节约专家，即使有装标5000的硬性标准，也不会好到哪里去， 🏠湾上层高3.3，装标好于单价16-17的一众新房，配套瑰丽酒店。😅我就说，一个带连廊的盘，和豪宅定位的小区比较，这不太合适吧？？ 地段的话，湾上属于CAZ，中海非CAZ. 中海走到滨江1.5km，湾上走到苏州河500米，1.5km快走到乍浦路桥了。 ‼️关键的是，中海徐滨单价还贵了1w，所以，稍微用🧠想想，该买哪个？ 再看竞品，宝能公馆140四房买进才1600-1700，宝能品质吊打中海基本100%概率。业主稍微少赚点，中海就破发了。融创徐滨壹号、百汇园23，也会构成竞争。 💦苏河湾这边，和湾上同总价的，是品质弱2档的润府。 2️⃣Q：总预算1000万，想在市中心（静安/黄浦）买个老破大三房，有什么选择？ A：该总价段，2个区的性价比差距较大！建议直接排除黄浦区。 ❌在黄浦买的是特别破的房子，如运泰公寓（P2-P6） ⭕️在老静安可以买香港嘉华的嘉园，在九龙仓静安、嘉天汇旁，维护良好。 ⭕️或者新鸿基的金柏苑，车位充足，物业5块 静安寺和打浦桥哪里地段好，无需多言。1000总价买在老静安，地段和小区都要好于黄浦。 3️⃣Q：万科雅宾利4/缦云上海/长风嘉佰道/融创外滩壹号院2能买吗？ A：这四个盘有类似的问题，KFS风险。 ❌相对来讲，万科最严重。股价连创新低，内债价格2024年3月份最低跌至50块（见P9），美元债跌至30多，老外已经默认Vanke要违约了。 ❌至于合生创展（缦云）也不容乐观，2023/05有一亿美元外债展期，股价（见P10）一蹶不振。 ❌宸嘉和合生很像，市场频传国华人寿/长江证券/宸嘉负面消息。面向客户，又是和合生一样的套路，假装自己不缺💰 ✅外滩2号院项目公司股权融创只剩10%，大股东已转让给中信信托（54%）、华融资管（25%），问题不大 👉所以，融2是可以买的，嘉佰道/缦云须谨慎，雅宾利4直接劝退。