观点网上海的房屋中介看来要少吃二两饭了。
以往，当屋主有出售房屋需求而买家有购买二手房需求时，买卖双方第一时间想到的是叩开各家房屋中介的大门，四处打听房屋消息。而当二手房买卖渠道分流到政府一端后，房屋中介或许不再是他们的唯一选择。
2月2日，中国建设银行上海市分行牵头，举行上海首批二手住房收购用于保障性租赁住房项目签约仪式。
在签约活动上，浦东新区、静安区、徐汇区将作为首批试点区域率先推进相关工作，各区结合实际情况与需求，对机制建设、运作模式、资金筹措、房源筛选和收购目标等作详细介绍。
据现场参会者转述，上海市住建委有关负责人表示，上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作，是精准对接新市民、青年人、大学毕业生、各类人才等群体的租赁需求，助力构建青年发展型城市的有力举措。
收房背后
据介绍，该项目第一批拟收购房源聚焦房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷，以群众可负担、运营可持续为原则，精准匹配各领域人才“职住平衡”需求，为更多青年人提供优质居住选择，为城市核心产业发展筑牢人才支撑。
参与二手房收购用于保租房项目的首批试点区域分别是浦东新区、静安区、徐汇区，收购的实施主体均为区属企业。
从房源状况来看，三区拟收购的房源类型均为小户型房源，与上述提到的“青年发展型城市”的战略高度契合。此外，各区也依据区域发展情况，如产业布局、新房去化等提出了不同的要求。
浦东新区在试点阶段收购范围将优先聚焦内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下，且总价不超过400万元的产权清晰的个人二手房源，尤其侧重租售比高、保租房供需矛盾突出、居住配套成熟的区域。
静安区房源筛选核心聚焦总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收储为主、零散收购为辅”的策略，对成本较低、交通便捷、居住配套成熟的区域优先收购、集中推进。
徐汇区则计划通过区保障性住房公司在市场上收购存量小户型房源，对于房源基本状况、地域分布等并未透露过多要求。
此外，各区对旧屋产权人购置新房的意愿也有一定要求。例如，浦东新区与静安区都重点面向有置换本区商品房需求的产权人，其中，浦东新区强制要求“以旧换新”，即被收购房屋产权人需同步购买浦东全区范围内市场化一手住房，形成“卖旧买新”的闭环。
结合以上的产权人及房源收购要求可见，二手房回收并不是这项工作的核心，在转换二手房为保租房、要求产权人同步购置新房的最终目的之下，“收房”或许只是推动“留住外来人才、激活新房销售”双轮向前滚动的链条。
在2月3日举办的上海市第十六届人大四次会议上，上海市市长龚正于《政府工作报告》中提到，2025年，全市日均新增科技企业超过320家，新集聚海内外人才近15万人，引进国家级和市级海外高层次人才1630人。
因此，为这将近15万的新进人才提供便利的住房通道，也是一项重大工程。而本次推进二手房收购转保租房工作，或许能够做到租金维持在合理水平的同时，提升住房地段与设施质量。
至于新房去化方面，上海2025年新房成交套数约4.53万套，成交面积约564.08万平方米，同比减少19%，但成交均价升至8.13万元/平方米，同比涨6.93%。
市场分析指出，“量缩价涨”的核心原因是豪宅市场拉动明显，而中小户型去化承压。随着二手房收购转保租房展开试点，也将进一步激活手中留有旧房的屋主对置换新房的意愿。
上海速度
放眼全国，在2026年开展二手房收购转保租房的上海并不算第一批次。
据统计，2024年至2025年两年间，就有郑州、南京、青岛、武汉、怀柔、宁波等地推行存量住房以旧换新、卖旧买新工作。其中，青岛给出的置换与收购政策相对来说诚意满满。
2025年4月，青岛发文鼓励国有企业及各类市场主体收购个人二手住房进行以旧换新。换房人在出售旧房的同时购买新房，旧房售房款用于抵扣新房购房款；对于主体收购个人二手住房用作保租房或长租房的，由市级财政给予每套3万元的一次性收购补助，并可获得收购贷款连续5年、每年2%的贴息补助。
但实际上，在上海区域，住房以旧换新活动早在2023年就已初见端倪，当时这一住房保障模式被称为“趸租”，还并未涉及到房屋买卖这一步。
2023年8月，趸租模式首批在上海黄浦、徐汇、静安、普陀、长宁、虹口、杨浦七区的14个街道试点。拥有这些区域一室户或一室半户成套房屋、身体健康的60-75岁老人，可以选择与上海建信签订五年的趸租合同。
符合条件的老人可以市场价租赁给上海建信，并以折扣价租下一套位于嘉定、青浦、松江、奉贤新城和宝山郊区的五个小区内配建的保障性租赁住房，上海建信将采用差价结算的方式向老人支付两次租赁价差款。
而上海建信租下老人旧屋后，对房屋进行简单装修并将房源纳入保租房管理，以优惠价格向中心城区就业的新市民、青年人和各类人才出租。
经过不到3年的发展，趸租模式已不再跟得上上海高速发展的速度，房屋买卖已取代了最初的租赁，对于二手房源的房屋状况，也提出了更高的要求，不过仍有一部分原因是为了提高空置旧房的使用率。
仲量联行数据显示，截至2025年末，上海保租房已供应42万套，占租赁市场总量的55%。而由于保租房的租金普遍比市场价低30%-40%，导致老旧房源的空置期从平均15天拉长至45天以上。
因此，将相对优质的空置旧房转换为保租房，不仅可以继续扩大保租房的供应量，还可以降低旧房的空置率。
但需要注意的是，目前该项工作仍处于试点当中，旧房拥有人的置换意愿仍是项目推进的最关键因素。
