“现房销售”等这样的房产新政推出，房价会涨吗？

现房销售，表面上看起来是购房者晚交钱、先看房。但晚交钱这件事本身，意味着风险从购房者手里挪到了开发商手里。

品质风险、交付风险、市场风险，全都回到开发商身上。

过去预售制下，购房者提前交钱以后，后面大量风险其实都留在购房者手里。

房子最终做成什么样、能不能按时交付、配套能不能落地，以及交付之前房价怎么变化，都要自己承担。

过去房价持续上涨的时候，资产升值可以覆盖很多问题，所以大家愿意开这个盲盒。

现房销售以后，购房者可以等房子真正建出来以后，再看实物决定买不买。

原来由消费者承担的风险，会重新回到开发商手里。

风险一挪，开发商现金流紧了、高周转玩不转了、能接受的地价也降了。

那开发商成本高了，新房是不是就该涨价？

开发商首先想的不是怎么涨价，是现金流怎么撑住。

以前预售制，开发商拿地开工很快就能回款，用下一笔钱滚下一块地。

现房销售以后，从拿地到销售隔着两三年，销售回款没了，现金流压力陡增。

开发商必须靠自己的现金流把项目撑到现房阶段。

对于本来项目就很多、摊子越大的开发商，现房销售带来的资金占用当然越大。

所以828以后，这些开发商首先需要考虑的并不是怎么把房价涨上去，而是未来几年自己的现金流怎么撑住。

原来可以通过预售款不断给整个开发体系输血，现在大量项目都需要真正占用自己的资金，这会直接增加开发商卖房回款的紧迫性。

当企业必须拿回现金时，卖不卖已经不是收益最大化问题，而是生存问题。

那开发商成本上升，是不是能转嫁给购房者？

不能。房价由供需决定，不由开发商成本决定。

如果一个项目现在就能卖十二万，开发商今天就会卖十二万，不需要等自己的成本先涨一遍。

如果市场只能接受八万，就算开发商成本九万，最后想卖掉也得面对亏损。

北京过去已经有很多类似案例，某些高价地块项目成本再高，需求接不住的时候，一样得降价。

所以现房销售增加的成本，恐怕很难简单转嫁给购房者。

这里还要注意一个容易混淆的问题：如果今天预售价格10万元，两年以后现房卖10.5万，这里面体现的只是资金的时间价值。

现房名义价格更高，也不能直接理解成房价真实上涨。成本转嫁不出去，压力就往土地端走。

售价由市场决定，建安成本调整空间有限，现金流压力增加，融资成本增加，市场风险增加，开发商还需要保留基本利润，那么最后能够大幅调整的变量，就只剩土地价格。

以前一块地开发商愿意出100亿，现在自己要压两三年资金，还要承担市场波动和销售风险，在同样的房价条件下，他可能只愿意出80亿。

所以，现房销售改变的不是房价，是风险分配。风险从购房者挪到开发商，开发商压地价，政府面临土地收入下降。

整条利益链重新平衡后，谁受益谁承压，心里应该有数了。