硬挤出“楼王”的怡康街新顶豪？

河西中，怡康街，是个几乎快被人遗忘的地方 一方面，新盘断供已久（多年没有土地出让）。另一方面，二手次新房应声下跌（招商雍华府5万出头） 或许是河西中部能开发的新地皮越来越少（其实沿着应天大街，新江东与绿博城周围还有不少土储），这幅位于怡康街的g42（原橡胶二厂地块），体量不大，却依然牵动业内不少目光 今年8月，央企中建东孚爆冷拿下g42后，立即放出风声：要打造4栋24层住宅，户型180-240，地块内设置下沉式庭院（图5） 彼时，有人调侃：“四栋楼均为大平层产品，这盘的定位应该很高！”“虽然不是完全对称排布，但至少有两栋240（也可能是252）前方没有遮挡！” 万万没想到的是：11月4日开始对外公示的g42批前规划方案（图2-4），突然“变脸”了——由原来的4栋24层，改为5栋楼（最低18层，最高23层），相当于“硬塞”进1栋21层的“中央楼王”（还不是整盘最低楼层） 这，应该是我个人看到过的，南京近年比较“极致”的强行排布方案。它的目的显而易见：在1.8万方的小体量地块上，尽可能做满容积率，增加一定货量（个人推测户型面积有较大改动，起步门槛略微放低？具体等开发商官宣） 大幅修改规划后，中建东孚g42拥有了中轴对称排布（虽然中央楼王南侧紧靠马路，北向才能欣赏小区中心景观），两栋楼有底层架空层设计（泛会所？），下沉式庭院保留（有无集中会所？） 4.3万一平出头的面粉价，让其完全有资格跻身于“河西十X大4万+地王”行列，未来售价7万以上基本是板上钉钉（理论的价格上，拥有叫板“南京湾”的能力。可是产品预期呢？周边的城市界面呢？） 众所周知，中建东孚（八局）在南京江北有多个已开发项目。但在豪宅开发经验上，似乎长期比较欠缺，没有什么案例值得背书（尤其是对市场的说服力） 总结：G42应该是“南京底层架空新政”后，第一个大刀阔斧修改规划，做满容积率的豪宅项目，也将面对河西中部另外两家强力竞品（颐和天晟府，绿城华发g55）的挑战，它将走出怎样的独立行情？是血战破局还是无比纠结？ 拭目以待！