近这两天，朋友圈又炸了。

房贷要贴息了！1万亿收储、4000亿贴息、中金牵头救万科......

你品，你细品，这三条消息哪条不是王炸？

于是乎，万科涨停、地产债暴涨30%、港股地产股集体狂欢。

粉丝和客户们也纷纷跑来问我，荣杏老师，这次真的要来了吧？我要不要赶紧上车？

其实这事儿早在三周前我就分析过，第一次和第二次的文章都被和谐了，硕果仅存的是这篇：

普大喜奔！减税贴息的小作文救市来了！核弹级大招何时能落地？

但这么大的事儿，关注的人也很多，还是再来写几句。

贴息这事儿，逻辑上确实说得通。

可以这么说，如果房贷贴息政策真的落地，绝对是2015年棚改以来最猛的救市大招。

为什么呢？

因为它直接击中了当下楼市最核心的痛点：租售比倒挂。

你买套房出租，一年收的租金还不够你还房贷利息的。

现在深圳住宅的租售比大概在1.6-1.8%，商办2.2%。

实际上不少优质公寓项目的租金回报已经来到4%，而很多农民房的收益能有6-8%。

这意味着你从银行贷款出来收租，每个月还能赚点，是不是想想就刺激。

这就是贴息的杀伤力，它让买房从血亏变成了一笔划算买卖。

这不是简单的每月省几百块钱的问题，而是从根本上改变了房产投资的底层逻辑。

香港楼市为什么最近6个月连续上涨？

就因为他们的租售比已经高于房贷利率了，刚需一算账，租房还不如买房。

市场立马就稳住了。

但是，这事儿没你想的那么美。

消息确实挺炸裂，股市债市也确实涨疯了，但荣杏老师认为，大家还是要保持理性，这里面有三个大坑。

第一个坑：可信度存疑。

目前这三条消息：1万亿收储、4000亿贴息、中金救万科，哪条有官方确认？

全都是据传、据说、消息称，连正式文件的影子都没看到。

尤其是1万亿收储这事儿，去年3000亿的保障房再贷款用了多少？

5%都不到。

为啥？

因为商业模式根本没跑通，地方政府收房做保障房，租金收益覆盖不了成本，还得财政去补贴，谁愿意干？

在这个模式没理清楚之前，突然搞1万亿？

我是不太信的。

再说4000亿贴息。

注意，12月8号的中央政治局会议，历史上第一次开完会没提房地产，这释放了什么信号？当下的政策方向是风险防控，不是大规模刺激。

现在国家一门心思搞科技创新，钱都不够用，你觉得会拿4000亿出来给房贷贴息？

当然，我不是说完全不可能。

毕竟楼市确实太低迷了，10月份房贷又负增长，今年已经第四次了，比过去三年加起来还多。

政策不可能坐视不管，但力度会不会这么大？

时间会不会是现在？

打个问号。

第二个坑：只贴新增不贴存量。

按照传闻，根据以往的经验，贴息只针对新买房的人，存量房贷不管。

这就很要命了。

你想啊，过去几年高位上车的那批房奴，房价跌了，每个月还要还高额房贷，本来就已经很惨了，现在你告诉他们：新买房的人可以享受1%的贴息，你们？对不起，没有。

这公平吗？不公平。

更要命的是什么？

这可能会逼着一部分人断供。

我有个粉丝，2021年在深圳买的房，当时利率5.6%，现在房价跌了30%，成了负资产，每个月还咬牙在还1.8万的房贷，日子过得紧巴巴的。

你说如果这个贴息政策真落地了，他会怎么想？

凭什么新买房的人能享受这么低的利率，我就要一直还高利贷？

要不我干脆断供算了，反正房子都已经负资产了。

断供一旦多了，法拍房就会增加，严重打击市场信心。

准备买房的刚需一看，法拍房那么多，我还着急啥？再等等呗。

最后反而可能拖慢整个楼市止跌回稳的节奏。

第三个坑：投资客不一定买账。

贴息1%以后，利率降到2%左右，看上去挺香，但投资客会不会大规模入场？

荣杏老师认为，可能性不大。

为啥？

因为投资客看的是收益，最重要的是房价上涨的收益，其次才是租金收益。

如果房价不涨，租金收益那三瓜两枣还真入不了专业投资客的眼。

哪怕勉强考虑租金收益，他们要的不是打平，而是要赚钱。

你租售比2%，利率也2%，刚好打平，投资客图啥？

还不如把钱拿去买理财呢。

现在市场上确实有一些公寓产品，租金收益率能做到5%，这种标的更多是吸引偏稳妥谨慎的非专业投资人，比如各种太太团、小年轻，但是量太少，无法撑不起整个市场。

而且占市场主体的住宅，租金收益率还是太低了，逻辑跑不通。

刚需可能会因为利率低而入场，但他们的购买力有限，真正要让楼市彻底止跌回稳，必须要投资客重新进来，光靠刚需不足以成事。

那这事儿到底会不会落地？

荣杏老师的判断是：不是现在，更可能是明年。

2024年房地产所有数据都创了新低，11月份成交量继续低迷，新增房贷持续负增长，说明去年929那波救市效果已经完全消退了。

救不起来，那就只能继续救，不可能停。

而且明年是十五五开局第一年，需要稳经济、提信心，房地产作为支柱产业，不可能一直这么低迷下去。

但要一下子铺开，难度还是很大的。

2025年全国新房和二手房总销售额大概在14万亿，哪怕按照三成首付比例，贷款总金额也在近10万亿的规模，贴息1%就是1000亿，哪怕只贴3年也要砸进去3000亿。

按照摩根的测算，如果存量和新增一起贴息，则每年要支出4000亿。

所以政策肯定会有，但大概率不是现在传的这个版本，荣杏老师估计会有所调整。

第一步，先补贴新增房贷，鼓励新刚需入场。

第二步，循序渐进覆盖部分存量房贷，给苦逼房奴们一点甜头，才能继续支撑下去。

通过补贴来降低房贷利率，让它和租金收益持平。

这样大家感觉买房没那么亏，就能打破房价下跌预期了。

第三步，贴息时间不会太长，可能3年左右要收回，一直贴下去财政压力太大了。

具体怎么搞？等明年3月两会前后，大概率会有动作。

那么，刚需现在该不该买房？

荣杏老师认为，如果你本来就有买房计划，刚好看到了合适的标的，价格也谈得不错，那就买，不用等什么贴息政策。

为啥？因为好房子不等人，尤其是一二线城市核心地段的房子，现在市场虽然冷，但优质标的还是很抢手的。你要是等政策落地了再买，大家都去抢，你反而买不到好的了，而且房价很可能还要借机顺势反弹。

一套房子涨个三五十万轻轻松松，给你贴的那点房贷利息，能算得了啥？

投资客现在该不该入场？

荣杏老师建议，再等等。

现在市场还没到底，各种数据都在下探，政策虽然会来，但力度和时间还不确定，这个时候贸然入场，风险太大。

真正的机会，可能要等到明年二季度，政策明朗了，市场开始企稳了，那时候再出手，胜算会大很多。

如果你是存量房奴，现在该怎么办？

我的建议是，千万别断供。

你现在断供，征信就毁了，以后想贷款买房买车都很难，而且房子被法拍，你不仅损失首付，还可能要倒欠银行钱。

如果实在还不起了，可以跟银行协商，看能不能调整还款方式，或者延长贷款期限，降低月供压力。

实在不行，就考虑卖房止损，至少还能保住征信，给自己留条后路。

房地产这几年确实太难了，很多人都在苦苦支撑，等着政策救市，等着房价回暖。

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但是荣杏老师想说，市场不会一夜之间变好，房价也不会突然暴涨，这需要时间。

贴息政策如果真落地，短期肯定能刺激成交量，市场情绪也会好转，但要让房价真正止跌回稳，还需要很多其他因素配合，比如经济要恢复、收入要增长、信心要重建。

所以，保持理性，不要被小作文忽悠得头脑发热。

真正聪明的做法是，利用这段时间，好好研究市场，找准自己的定位，等机会来临时，一击即中。

时刻留意政策走向，从现在的情势来看，房价下跌的空间已经不大了，高盛大摩等外资投行预计的2027年房价见底极可能提前到2026年。

记住荣杏老师常说的那句话：买在无人问津处，卖在人声鼎沸时。

现在大家都在观望，都在怀疑，恰恰是布局的好时机。

当然前提是，你得买对城市、买对板块、买对标的，更重要的是买对价格。

买错一套房，十年都白忙