广州楼市2025、2026上半年行情对比与现状分析

一、两区房价跌幅明显收窄，市场筑底信号显现

2025年1-7月初（下跌放量阶段）

1. 天河：均价4.6万→4.2万，单片区下跌4000元/㎡，跌幅最深

2. 越秀：均价4万→3.8万，下跌2000元/㎡

3. 海珠：均价3.4万→3.2万，下跌2000元/㎡
核心特点：核心三区全线大幅下探，降价出货是市场主流，购房者观望情绪浓厚，业主议价空间极大。

2026年1-7月初（跌幅大幅收敛，部分区域横盘）

1. 天河：仅3.7万→3.6万，仅下跌1000元/㎡，降价幅度同比大幅缩水

2. 越秀：稳定3.5万/㎡，价格持平无波动

3. 海珠：稳定2.9万/㎡，止跌横盘
对比能清晰看出：2026年核心片区房价下跌动能显著衰减，越秀、海珠直接止跌，天河小幅微调，和去年大面积深跌形成鲜明反差，这也是市场体感“跌不动”的核心依据。

二、今年市场回暖、跌幅收窄的核心原因

1. 前期长期深度回调，价格泡沫充分出清
过去几年广州二手房整体累计降幅接近40%，持续多年下行后，价格已经透支大部分下跌空间，低位下探的空间被大幅压缩，再大幅降价抛售的动力不足。

2. 2026上半年成交热度优于去年同期
成交量回暖承接了一部分挂牌房源，缓解了供大于求的极端失衡局面，业主不用无底线降价才能成交，议价空间收缩，价格自然企稳。

3. 市场预期边际改善
持续大跌的行情结束后，无论是刚需自住买家还是房产行业从业者，悲观情绪有所缓解，业内专家普遍持乐观判断，核心逻辑就是下跌节奏放缓、筑底特征明确。

三、高杠杆炒房客承压，市场仍存在存量抛压

长期大幅下跌对早年高杠杆入场的投资客冲击极强：

1. 大量早期高位入手、背负高额房贷的炒房客资产缩水严重，房产市值远低于当初购入价，若低价出售会直接大幅亏损；

2. 多数人选择持有熬周期，不愿割肉抛售，短期内不会出现集中踩踏式降价；

3. 但存量抛压依旧存在，一旦后续现金流断裂，仍会有低价房源流入市场，短期很难出现全面涨价行情。

四、整体市场总结判断

1. 趋势：广州楼市已经从快速下跌阶段切换至低位筑底阶段，核心区基本止跌，大幅深跌行情告一段落；

2. 行情分化：不是全面上涨，只是跌速放缓，天河仍有小幅下行压力，越秀、海珠率先横盘；

3. 后续走向：短期以横盘震荡为主，大涨缺乏支撑；高杠杆业主的存量抛压会持续压制房价，刚需可逐步择机挑选性价比房源，投资端仍需谨慎，不宜盲目抄底。