北京，何先生花3万元购买了朋友的一间民房，20年后，天降横财，何先生的民房被纳入城市扩建范围，获得1135万元拆迁补偿款。朋友获悉后反悔，竟对何先生说：当年的买卖合同违反土地管理法，应为无效，拆迁补偿款属于我。

何先生在房里住了20年，装修、维护、搬家准备都由何先生一家完成。于某当年主动收下3万元，明知何先生不是本村集体成员，仍签了买卖合同。

拆迁补偿到账后，于某拿着宅基地身份提出返还要求，争议便落在一个难题上：合同可能无效，可买房人的多年投入、房屋增值和实际搬迁利益，能不能一并归零？

北京通州后来出现过一宗高度相似的案件。2004年10月，田秋珍以5.68万元购买张家湾镇施园村村民赵勇斌的一处宅院。田秋珍不是施园村集体成员，赵勇斌仍然交付房屋。

此后19年，田秋珍一直居住，还翻建、装修了院落。2023年6月，张家湾镇“六小村”棚户区改造启动，赵勇斌重新主张房屋权利，并起诉确认合同无效。

北京市通州区人民法院认定，宅基地使用利益受到集体成员资格限制，合同不能继续维持。但赵勇斌明知交易存在资格问题，仍然收钱交房，等到拆迁利益出现才反悔，主要过错不能推给田秋珍。

田秋珍没有审查交易资格，也要承担相应责任。问题没有停在合同效力上，真正难算的是每一笔补偿款从哪里来。

2024年，承办法官孟强与有关部门制作了两套补偿账。一套依据赵勇斌实际签订的搬迁协议，另一套假设田秋珍具备签约条件，按照田秋珍的居住、翻建和装修情况进行匡算。

提前搬家奖励、房屋重置成新价、设备迁移费、装修和附属物补偿，与田秋珍实际生活和投入直接相关，主要归田秋珍。

部分区位补偿和放弃安置补助，再根据双方过错分配。与集体成员身份直接相连的安置利益，则留给赵勇斌。

2024年6月27日，通州区人民法院判令赵勇斌赔偿田秋珍382.29万元。田秋珍在裁判后30日内完成搬迁，赵勇斌按期付款。

施园村等“六小村”涉及1700余宗宅基地，其中70余户存在历史交易问题。首案处理后，另外6起类似纠纷中，2起调解，1起撤诉，其余案件依照同类思路解决，没有进入上诉程序。

更早的宋庄案件，也说明卖房人不能只靠一句合同无效拿走全部增值。2002年7月1日，画家李玉兰以4.5万元购买宋庄镇辛店村马海涛的房屋。

2007年12月，北京市第二中级人民法院终审确认协议无效，并安排李玉兰腾房、马海涛先行补偿。法院同时认定，马海涛出售后又反悔，对合同无效负有主要责任，李玉兰可以另案索赔。

2008年，李玉兰提出48万元赔偿请求。法院结合购房款、装修投入、长期居住和房屋增值，判决马海涛赔偿28万余元。

2009年6月24日，北京市第二中级人民法院维持原判。进入执行程序后，马海涛筹齐款项，宋庄小堡村村委会还帮助李玉兰联系过渡住所，纠纷才逐步结束。

回到何先生与于某的争议，1135万元并不能简单贴上“原房主”或“现住人”的标签。房屋是谁维护的，装修是谁投入的，搬迁由谁完成，安置资格来自什么身份，每项补偿都要分别判断。

合同无效只是审理的起点，不是于某拿回全部款项的通行证。法院还要审查双方过错和实际贡献，防止主动卖房、长期不争议的一方，在拆迁后把全部利益重新拿走。

信源：最高人民法院