国庆假期，天津楼市如何！

根据假期认购量高的新盘，能看出当下市场逻辑。 ❶ 改善盘更活跃。 卖得好的盘，集中在250-400万，以改善为主。 市区以及水西，500万以上偏高端的改善，也能占一席之位。 150万以下的刚需盘，认购量反而都不高。 每一轮行情皆如此，改善最先行动，引领市场。 他们不是第一次买房，对于政策、宏观环境更敏感，有独立判断能力。 ❷ 政策有效。 市区和非市区套数、房贷不互认，改善买房门槛降低，不少家庭“二变首”。 再加上认房不认贷、二套利率下降40基点，“直击”改善。 这也验证了经济不好时，“放刚需”作用有限。 迎合改善买房，才能刺激市场。 ❸ 房企认清现实，不敢涨价。 虽然认购量上涨，但假期没听到哪个新盘大喊涨价。 都是有水快流，抓住一波是一波。 甚至，只要有意买房，有的楼盘价格可谈，弹性很大。 一来，现在说涨价根本没人信； 二来，今年折腾了好几个波段，涨价量就掉，不如老实卖房。 ❹ 分化，赢者通吃 平时热度就高盘，假期热度更高，赢者通吃。 卖的好的盘，基本还是那几个；卖不动的，什么假期也没用。 从区域板块来看，河西、南开、河东、西青，比较稳定。 ❺ 现房/准现房，吸引力极高。 一是卡上学时间，二是追求安全和确定。 小房企、交房时间晚的盘，降价也很难跑量。 相比于新房，二手房假期表现弱一些。 9月29日-10月5日，7天时间贝壳成交952套。 单周没过千套，不如9月的周成交量高。 主力还是南开、河西，成交量占比3成。 假期前4天，成交量刚过百套。 从10月3日开始，成交量节节高，145、168、194套。 但与新政后单日破200套相比，不算热。 两个原因： ❶ 学区季已过。 天津二手房成交主力是和平、河西、南开的学区房，上半年都释放完了。 ❷ 政策偏帮新房。 置换退个税、购房补贴，都只针对新房。 加上房企特惠不断、新房的新产品更吸睛，购买力自然从二手房集中到新房。 国庆假期，更多是存量需求释放。 观望的改善，在政策和特惠的结合下，也就出手了。 但量有限，估计10月底之前差不多释放完。 楼市热度若想延续到年底，还得掏工具箱。 所以，国庆节后，天津楼市还有政策。 四季度，是历史性买房时点。 年底之前，打完收工！