一碗水真的端不平！上海，老人的房子拆迁，为避免子女以后争产，老人在拆迁分房时将安置房产权登记在祖辈、两名未成年孙辈名下，还把拆迁款平均分给两家，以为这样就能一劳永逸。万万没想到，因为两套自住房屋存在10平米的面积差，彼此虽然愿意作出让步，但房产过户还是留下了重重阻碍。

2018年，张女士公公名下的老私房遇上拆迁，拿到了一笔足额的动迁补偿款。

老人一辈子为家庭操劳，看着两个儿子已成家立业，心里就想着借着拆迁分房的机会，把家产提前分配妥当，免得日后兄弟俩因为房产闹矛盾、伤了和气。

为了公平安置两个儿子，公公把补偿款拆分，分别给大儿子一家和小儿子一家各买了一套自住商品房。

两套房子户型、楼层都差不多，唯独面积不一样，小叔子的房子比张女士丈夫的房子足足大了十平米。

全家人当时都没太较真，觉得都是一家人，这点差额不算大事，只是口头约定之后再想办法补齐差价，没有留下任何书面凭证。

拆迁款扣除两套房款后还有结余，公公为了公平照顾到两家的孩子，特意买下一套商品房。

办房产证时，他特意写上四位家人的名字：公公、婆婆各占1%，张女士的女儿和小叔子的儿子各占49%。

彼时两个孩子都还是未成年人，没有独立处置房产的能力，老人本以为这样分配，能彻底平衡两家利益，杜绝日后争执。

本以为家产就此妥善分配，一家人能安稳度日，可变故很快到来。

2022年，公公不幸病逝，一家人在整理家产时，又想起了当初两套自住房屋十平米的面积差额。

小叔子为人爽快，不想让嫂子一家吃亏，主动提出解决方案，愿意从祖孙四人共有的这套房产里，让出部分产权补齐差价，还提议签订书面协议，去公证处公证备案，彻底了结这件旧事。

张女士心里却一直不踏实，担心口头约定和私下签的协议不算数，担心日后生出变数。

原来，这套房子的产权结构太复杂，根本没法直接公证过户。

公公去世后，他名下1%的产权变成了遗产，按照法律规定，婆婆、两个儿子都是第一顺位继承人，三方都有继承权。

在遗产分割完成前，房屋产权归属处于待定状态，公证处和房产交易中心，都不会受理产权变更申请。

因此，两个儿子要先公证放弃父亲遗产继承权，让公公的1%份额全部归婆婆所有，再由婆婆通过买卖流程，把名下2%的份额转给张女士女儿，规避后续税费问题。

可最难解决的还是十平米的差价问题。

《民法典》第35条规定：监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

本案中，公公去世后，其1%份额属遗产，需先由第一顺位继承人分割，产权未定前无法过户。

小叔子儿子的49%份额属未成年人财产，监护人协议让渡份额损害其利益，依法无效。

需要让出产权的是小叔子未成年的儿子，缩减未成年人的房产份额，属于损害孩子的合法利益。

哪怕孩子父母全都同意，这份协议也存在法律效力瑕疵，严重时会被判定无效。

因此，口头约定不能对抗登记，家庭分配也要严守法定程序，而且未成年人房产处置，必须父母双方共同签字，任何一方缺席都办不了手续。

张女士的家庭口头约定和私下协议并不具备法律效力，拖延越久，家庭成员变故越多，产权办理只会越来越难。