福州近18个月二手房行情复盘：豪宅板块泡沫持续出清，城市基本面长期具备支撑

一、两大标杆改善板块18个月价格完整走势（2025.01-2026.06）

1. 闽江大道（老牌江景豪宅带）

• 2025.01-2025.06：均价3.6万/㎡→3.5万/㎡，半年小幅下调1000元/㎡
上半年市场观望情绪浓厚，业主惜售，降价出货意愿弱，价格保持小幅韧性

• 2025.06-2026.06：均价3.5万/㎡→3.1万/㎡，一年大跌4000元/㎡
下半年新房四代宅集中入市分流改善客群，投资客集中降价套现，跌幅明显放大

• 18个月累计跌幅：5000元/㎡，老牌江景板块抗跌性优于新兴文旅板块

2. 烟台山（文旅网红改善片区）

• 2025.01-2025.06：均价3万/㎡→2.8万/㎡，下跌2000元/㎡

• 2025.06-2026.06：均价2.8万/㎡→2.5万/㎡，再跌3000元/㎡

• 18个月累计跌幅：5000元/㎡
片区依托历史风貌景区炒作溢价，自住配套薄弱、豪宅圈层未成型，二手挂牌量激增，泡沫出清速度更快，流通性弱于闽江大道

二、豪宅板块大幅回调的核心根源

1. 历史炒房透支严重，存量投资房源集中抛售

福州早年炒房氛围浓厚，2017年行情高峰期出现千人抢房盛况，投资客敢于重仓下注，就连长乐机场、贵安、葛岭等远郊片区房价都被炒作至3万/㎡高位。
当年大量资金扎堆闽江大道、烟台山江景改善盘，如今市场回归自住逻辑，大批高位入场投资客集中割肉出货，持续压低片区成交均价。

2. 新房产品形成降维打击，分走全部改善购买力

近年福州批量推出“四代宅”改善新盘，高赠送面积、全新户型设计、现代化物业，同等预算下产品力全面碾压5年以上二手次新江景房。
改善群体优先选择新房，二手豪宅缺少稳定接盘人群，房东只能持续下调报价换取成交。

3. 省内楼市情绪联动，市场信心偏弱

厦门同周期二手房深度调整，直接影响福州购房者预期，观望情绪蔓延；买家议价空间持续扩大，进一步压制二手豪宅价格反弹空间。

三、长期城市基本面：福州楼市具备底层支撑

1. 经济规模全省领跑，强省会战略落地

2021年福州GDP正式超越泉州，稳居福建省第一，2018至2025年经济总量近乎翻倍；依托国家级福州都市圈政策，金融、数字经济、高端制造产业持续扩容，城市产业底盘扎实，高收入改善群体稳步增长。

2. 常住人口持续正向流入，需求托底楼市

在全国多数城市人口负增长背景下，福州常住人口保持连年增长，2025年末常住人口达852.1万，城镇化率突破74%，持续吸纳闽北、闽东市县刚需、改善购房人群，长期自住需求稳定释放。

3. 省会首位度持续提升，资源不断集聚

全省政务、教育、医疗、金融资源持续向福州倾斜，省内高净值人群置业首选逐步从厦门向福州分流，长期来看房产保值基础优于普通地级市。

四、短期走势预判与购房实操建议

1. 短期行情判断

基本面只能托底长期价值，无法立刻扭转当下调整周期：

• 闽江大道、烟台山二手豪宅仍处于投资库存出清阶段，短期仍有小幅议价下调空间，难以快速反弹；

• 分化会持续加剧：主城核心刚需小户型、鼓楼学区老小区跌幅极小，远郊早年炒房片区（贵安、葛岭等）价格仍有下行压力。

2. 不同群体购房参考

• 刚需自住：优先鼓楼、台江成熟刚需小户型，总价门槛适中、流通性强，泡沫少；

• 改善置换：优先核心地段全新四代宅，避开烟台山这类文旅炒作型二手，持有贬值幅度更小；

• 房产投资：谨慎入场烟台山、远郊板块；闽江大道一线江景稀缺房源可长期持有，但短期无升值行情；

• 持房房东：急售可适度让利缩短成交周期；长线持有可暂缓抛售，等待库存出清、市场企稳。

3. 整体市场总结

福州长期城市发展潜力充足，楼市长期价值不存在崩盘风险；但短期受历史炒房存量、新房分流双重压制，豪宅板块挤泡沫周期仍将延续，市场会长期呈现“刚需稳、豪宅弱”的结构性分化格局。