福州楼市：跌幅明显收窄，8年下跌后迎来止跌曙光

一、分区域价格对比：下跌节奏大幅放缓

2025上半年（去年）跌幅更大

• 鼓楼区：2.9万/㎡→2.7万/㎡，每平跌2000元

• 台江区：2.1万/㎡→2.0万/㎡，每平跌1000元

• 仓山区：2.1万/㎡→1.9万/㎡，每平跌2000元

2026上半年（今年）跌势显著缓和

• 鼓楼区：2.5万/㎡→2.4万/㎡，仅跌1000元/㎡，跌幅腰斩

• 台江区：稳定横盘1.9万/㎡，几乎无价格下滑

• 仓山区：1.8万/㎡→1.7万/㎡，跌幅持平去年，但基数更低、下行空间压缩

直观能看出：核心主城不再快速跳水，台江率先横盘，整体下跌动能持续减弱，对持有房产的房东而言，最恐慌的深度下跌阶段基本过去。

二、楼市长期基本面：经济、人口与房价长期背离

1. GDP持续走高
近八年福州经济稳步扩张，2017年GDP不足7500亿，2025年已突破1.51万亿，总量近乎翻倍，常年保持5%以上稳定增速，产业、商业、城建配套持续升级。

2. 人口持续净流入
常住人口从2018年817万增长至2025年852.1万，每年稳定吸纳外来人口，城镇化率突破74%，刚需、改善住房需求长期存在。

3. 房价逆向走弱，2021年行情完全脱节
全国2021年一轮普涨周期中，福州不仅没跟涨，反而从当年四季度开启连续下行通道，二手房从高点持续回落，鼓楼、台江、仓山核心片区均价累计下跌25%-35%，走出经济、人口双增长，房价单边下跌的特殊背离行情。

三、为什么跌了8年，现在有望止跌横盘？

1. 价格泡沫充分出清
2017-2018年福州楼市顶峰透支大量购买力，经过8年持续回调，五区二手房均价从2.6万+回落至1.8万左右，虚高溢价基本消化，老破小、外围板块价格已经贴近刚需承受底线，继续大幅下探动力不足。

2. 土地市场回暖托底预期
2026上半年主城土拍量价同步修复，楼面价创近三年新高，国央企稳定拿地，核心鼓楼、台江优质地块地价坚挺，房企对福州长期价值认可度回升，间接稳住二手房价格预期。

3. 市场分化凸显韧性
并非所有板块同步下跌：

• 核心改善盘、学区次新、江景房源议价空间极小；

• 长乐、马尾等近郊板块房价反而更抗跌；

• 仅库存高、无配套远郊、老旧楼梯房仍有小幅让利空间。
市场呈现“核心稳、外围弱”的分化格局，整体大盘很难再出现普跌行情。

4. 购买力逐步修复
持续降价后购房门槛大幅降低，刚需入场增多，2026年二季度新房成交连续走高，6月新房成交创近一年新高，以价换量的循环接近尾声，成交回暖会进一步抑制价格下跌。

四、客观看待当下市场：止跌≠马上上涨

1. 目前只是跌幅收窄、部分区域横盘，整体二手房仍处于弱调整阶段，短期不存在大幅反弹基础；

2. 供需结构仍偏宽松，大量安置房、次新房挂牌分流市场，房东若急于变现，依旧需要小幅降价才能成交；

3. 中长期支撑逻辑仍在：强省会定位、人口持续流入、城建配套完善，8年深度调整后，横盘筑底会是未来1-2年的主流走势。

总结

对福州房东来说，最大的利好是深度下跌周期基本结束，房价和城市基本面长期背离的局面正在修正；对刚需购房者，市场进入底部磨盘期，可选房源充足、议价空间稳定，是相对友好的入场窗口；整体楼市告别单边下行，正式进入止跌筑底阶段。