这套位于香港山顶加列山道的阳光花园洋房，是周润发2010年斥资1.28亿港元入手的，当年还创下了屋苑单价新高。房子实用面积2547平方呎，附带2000呎私人花园与700呎天台，坐拥无遮挡南区海景，全屋翻新后几乎从未入住，状态近乎全新。
可就是这样一套顶配豪宅，从2022年10月挂牌2.2亿港元开始，卖了整整四年都没找到买家。2024年底首次降价到1.95亿，无人接盘；今年最新叫价只要1.6亿港元，仍卖不出去。不到四年累计降价6000万，跌幅接近27%，至今依然没能成交。
更耐人寻味的是，同是香港顶级地段的名人故居，李小龙当年的栖鹤小筑结局更让人唏嘘。这栋位于九龙塘的传奇宅邸，李小龙离世后几经易手，常年无人常住，一度荒废空置，最终没能做成纪念馆，在2019年被拆除改建。两代港星的顶级房产，一个降价甩卖无人要，一个空置多年终拆毁，恰好戳中了当下香港豪宅市场的尴尬现实。
香港豪宅成交难，早已不是个别现象，背后是三重难以逆转的压力。
首先是利率彻底压垮了投资逻辑。香港跟随美联储加息后，按揭利率大幅攀升，豪宅租金回报率普遍只有2%-3%，连资金成本都覆盖不了，靠杠杆买豪宅的投资客直接退场。
其次是买家预期彻底反转。房价连续调整几年，市场形成了“越降越等”的观望心态，哪怕是明星房源，买家也默认还会继续降价，宁可持币观望也不愿轻易出手。
最后是豪宅的稀缺溢价正在缩水。过去买家愿意为地段、名人光环多付三四成溢价，现在高净值人群更看重实际价值，虚高的身份光环正在褪色。再加上市场存量持续增加，供需早已反转。
连周润发的豪宅都要靠降价求售，这意味着香港豪宅只涨不跌的神话，早已被打破。当名人光环都托不起房价的时候，楼市最终还是要回归最朴素的供需逻辑。
