今年早些时候，一条没有登上国内财经头版的曲线，在境外机构圈悄悄传开。

国际清算银行3月底更新、5月28日正式发布的全球住宅价格数据库里，我国那一栏写着：2025年第四季度，实际住宅价格指数86.79，环比上一季度88.85继续下探，较2021年三季度峰值112.99累计回撤23%。

如果把时间轴拉得更长，2005年二季度是87.9，2021年三季度曾冲到145.9，2025年四季度是86.7。也就是说，在扣除通胀之后，我国房价不仅吐回了2010年以来的全部实际涨幅，还比二十年前略低一点。

国际清算银行并没有专门为国内房地产出研究报告。引起刷屏的是它的季度数据库更新，该数据库覆盖全球约60个经济体，统一口径、统一周期、统一用CPI做平减，目的是让不同国家、不同时期的房价能放在同一把尺子上比。

国际清算银行对每个经济体发布四条序列，分别是：名义价格指数、名义同比、实际（CPI平减）价格指数、实际同比。

而我国的实际序列做法是：

数据源：统计局70个大中城市

2007年一季度到2015年四季度：新建住宅

2016年一季度起，切换为二手住宅（这是很多人对比曲线时容易踩的坑）

平减：用CPI做分母，把货币贬值的影响去掉

最后的公式并不复杂：

实际房价指数ₜ = 名义房价指数ₜ ÷ CPIₜ × 100

所以它回答的问题其实是，房价涨得比白菜、猪肉、理发、房租这些东西快还是慢，而不是“我今天掏多少钱能买哪套房”。

把国际清算银行给的房价实际指数连起来看，大致是这样的：

时点

实际指数 (2010Q4=100)

含义

2005 Q2

87.9

有记录起点附近

2010 Q4

100

BIS统一基期

2021 Q3

145.9

本轮峰值

2025 Q4

86.7

穿透2008低点，2005年来最低

从2021年三季度峰值145.9到86.7，16个季度，累计跌23%。美国2008年次贷危机抹掉的是11年实际涨幅，我国这一轮至少抹掉了20年涨幅。且国际清算银行曲线至今没有拐头信号，2025年四个季度的同比增速分别是 -7.42%、-6.38%、-5.30%、-6.27%，仍在负区间惯性下滑。

当然，名义和实际，是两幅完全不同的画，这点必须拆开讲，否则“跌回2005”很容易被误读成“房价等于20年前”。

名义视角看，国际清算银行名义指数在2025年底是115.6，相当于2016年中水平，统计局70城二手房同比连降24个月，但降幅在收窄。

实际视角看，CPI平减后回到2005，是因为过去几年名义房价虽然在跌，但物价也在低位爬，而前期涨幅被“通胀回调”双向挤压，房子作为“抗通胀资产”的信仰，在这把尺子下是先碎掉的。

一个常被忽略的方法论争议是：CPI里“居住类”只含房租、不含房屋成交价，用房价的平减器去校房价本身，理论上确实有循环论证的味道。但国际清算银行这套做法是国际通行口径（OECD、IMF同源），横向可比的价值大于这个瑕疵——你要比“中国2025 vs 美国2008 vs 日本1991”，只能用它。

跌回2005年，到底意味着什么？

光看数字86.7 < 87.9，冲击感不强。但把它翻译成家庭资产负债表、地方财政、宏观叙事三层，分量就出来了。

1.资产信仰层：房子的抗通胀属性第一次被数据证伪

过去二十年，国人买房子，底层逻辑里有一条是“现金会贬值，但房子不会”。而国际清算银行这条曲线把这个逻辑给钉死了。

2005年到2021年的16年时间里，我国名义房价涨了多少倍并不重要，重要的是它的实际涨幅，也就是扣除CPI之后，那么这16年房价实际涨幅是多少呢？是145.9，换句话说，这16年时间里，房价实际复合增速只有2%到3%，大部分的“财富”，其实只是货币放水的现象。

而这，才是最扎心的现实。

从2021年到2025年这四年，房价实际指数又从145.9摔到86.7，这意味着2000年之后积累的实际涨幅基本归零。

更狠的对比是横向：美国次贷危机房市总跌幅更深（接近40%），但我国是“长期财富破坏力更胜一筹”——因为它抹的是更长的时间跨度，且至今没见底回升。

对普通家庭来说，这意味着，2018年到2021年高位上车的那批人，账面上可能名义还亏20%到30%，但实际上在购买力层面亏的是40%以上（名义跌幅 + 这几年货币购买力的相对变化）。房子作为“储蓄替代品”的功能，第一次在数据上站不住。

2.家庭资产负债表层：85%的涨幅蒸发

SYZ Group基于国际清算银行数据给过一个估算：2021年三季度以来，我国房地产作为“数亿家庭主要储值容器”所依托的价格涨幅里，大约85%已经蒸发。这个数字听着抽象，拆开是三件事：

存量堰塞湖：市场估计未售/空置约8000万套，开发商侧已经有多家头部民企违约，出清仍在中段。

消费挤压：收入预期不稳叠加地产缩水，家庭倾向于提前还贷而非新增消费，这就是“资产负债表衰退”的中文版。

区域撕裂：国际清算银行参考的70大中城市均值本身是平滑过的。真实体感是一线城市跌得少，二线三四线城市跌得深，北京2005年均价6725、2024年5.8万，名义倍数还在；但洛阳、鞍山那种地方，实际购买力可能真接近2005年了。

3.宏观层：从“增长引擎”切换到“民生保障”的代价

国际清算银行数据之所以会被跨国机构流动模型当基准，是因为它剥离了各国自己的统计美化。用这把尺子量我国，会看到几个略显沉重的推论。

第一，地方财政的“地价锚”松了。实际房价回到2005，意味着地方基金收入对应的那块“土地实际购买力”也在回到2005。这意味着专项债、城投、基建投资的旧闭环，必须找新融资方。

第二，城镇化还有空间，但靠地产拉动的那条路被堵了。我国城镇化率64%，日本泡沫破裂时是78%，理论上还有空间，但前提是不能再用地产做信用扩张的枢纽。2024年“926新政”后取消限购限售、降低首付利率，2025年一季度有过季节性反弹，但国际清算银行曲线四季度仍在下行，说明政策托得住名义，托不住实际。

第三，中日对照要慎用，但也不能不看。和日本的相似点是，信贷宽松、资产脱离基本面、人口抚养比拐点；差异点是，我们行政干预更强，且没有MBS/CDS那种复杂衍生品，另外城镇化还没到顶。所以结论是“不会是日本式瞬间崩盘，但可能是更长尾的阴跌”。国际清算银行曲线16个季度连续阶梯下行、没有断崖，本身就是这个判断的注脚。

金融四十人论坛2026年初的一份报告给了一个相对中性的判断：参照国际上22次地产泡沫破裂的长尾样本，我国本轮调整“已十分接近尾声”。2026年新房加上二手房合计的销售面积、实际房价、名义房价跌幅有望收窄到5%以内，一线/新一线/强二线率先企稳，其余城市仍可能走弱。

国际清算银行的这份数据，之所以值得单独写一篇文章，不是因为它预测了什么，而是它用一把全球统一的尺子，把我国房地产过去二十年的“实际”和“名义”撕开了。

2005年二季度那个87.9，对应的是上一轮大牛启动前夜。当时我国人均可支配年收入已经突破万元，北京房价均价六千七。2025年四季度这个86.7，对应的是一轮长达十六个季度的实际回撤末端——此时人均收入翻了几倍，但房子的实际购买力回到了起点。

这不只是一个市场的故事，更是一个时代的隐喻。房子过去作为抗通胀、储值、加杠杆三位一体的信仰，被同一把CPI平减器拆掉了一半。剩下那一半“居住属性”，才是新时代重新定价房子的起点。

最后我想说的是，过去20年，M2超发托起来的那层“房地产溢价”，正在被逐渐挤干净，而房地产作为M2的蓄水池功能也在失效。

这意味着，以前M2“多印”1块钱，有0.6块去了房地产托名义房价；现在M2还在加速，但房地产已经不蓄水了，钱在银行、理财、债市空转。

顺着这个思路往下推一步，过去20年国人因为买房带来的“财富感”，房价涨，CPI却温和，中间的差额其实是M2带来的红利。

但给我们的感觉却是“真实”的，自己的资产在增值，房价也在涨，所以愿意更多消费，愿意讲消费升级，但今天，一切都变了。

正如电视剧《大明王朝1566》里的那句经典台词所说的那样：

三花聚顶本是幻，脚下腾云亦非真。大梦一场终须醒，无根无极本归尘。

end.