2025 年 10 月以来，一线城市楼市迎来 “政策组合拳” 与 “供应大变革” 的双重冲击。央行 9 月降准释放长期资金，北京、上海 10 月相继优化认房不认贷政策，放宽购房资格限制；与此同时，住建部 11 月披露，2025 年一线城市保障性租赁住房供应量将突破 70 万套，较去年激增 65%。一边是政策放宽释放购房需求，一边是保障房集中入市分流刚需，北京二手房挂牌量 3 个月暴涨 50%，上海部分刚需盘价格回调 15%，广州、深圳也出现 “改善盘稳、刚需盘跌” 的分化格局。这场楼市 “冰火两重天” 的背后，是居住属性的回归还是市场的短期震荡？刚需与改善族该如何把握机会
2025 年 9-11 月，楼市政策密集出台，形成 “放松限制 + 资金支持” 的双重利好。9 月 20 日，央行宣布下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点，释放长期资金约 1.2 万亿元，直接带动房贷利率进一步下行。数据显示，截至 11 月 10 日，北京、上海首套房商贷利率最低降至 3.15%，广州、深圳低至 3.05%，均创近 10 年新低。
10 月中旬，北京、上海同步升级认房不认贷政策。北京取消 “离异后 3 年内购房按二套房认定” 的限制，将首套房首付比例降至 15%，二套房首付比例最低 35%；上海则放宽非本地户籍购房资格，社保缴纳年限从 5 年缩短至 3 年，且允许累计缴纳（此前需连续缴纳）。广州、深圳紧随其后，11 月初分别优化购房资格审核流程，深圳将 “人才购房社保要求” 从 3 年降至 1 年，广州对持有居住证满 2 年的常住人口开放首套房购买资格。
政策红利已初步显现。贝壳研究院数据显示，2025 年 10 月一线城市商品房成交面积环比增长 23%，其中改善型房源（120-144㎡）成交占比提升至 41%，较 9 月上涨 8 个百分点。“政策放宽后，我们门店的咨询量翻倍，尤其是上海外环外的改善盘，周末带看量比之前多了 3 倍。” 上海链家某门店店长李磊表示。但值得注意的是，刚需盘（90㎡以下）成交增长仅 9%，远低于改善盘增速，核心原因正是保障房的集中入市。
二、保障房集中入市：30 万套供应冲击，刚需盘首当其冲与政策放宽同步的，是保障房的 “供应井喷”。住建部 2025 年 11 月 5 日发布的《全国保障性租赁住房建设进展报告》显示，1-10 月全国保障性租赁住房已开工建设 320 万套，完成年度目标的 85%，其中一线城市占比达 18%，预计全年一线城市保障房供应量将突破 70 万套，较 2024 年的 42 万套增长 66.7%。
从城市分布来看，北京 2025 年保障房计划供应 22 万套，主要集中在通州、昌平、大兴等近郊区域；上海计划供应 18 万套，重点布局嘉定、青浦、松江等长三角一体化节点区域；广州供应 15 万套，覆盖黄埔、南沙、番禺等产业聚集区；深圳供应 15 万套，主要分布在光明、坪山、龙华等新兴片区。这些保障房均明确 “租金低于同地段商品房 30%、售价（可售型）低于同地段商品房 30%-40%” 的定价规则，且部分项目支持落户、入学，直接冲击刚需商品房市场。
北京的变化最为明显。数据显示，2025 年 9-11 月，北京二手房挂牌量从 8.2 万套增至 12.3 万套，3 个月暴涨 50%，其中 90㎡以下刚需盘占比达 68%。通州某刚需小区业主陈女士告诉记者：“小区对面的保障房项目 11 月开始申购，单价 2.8 万 /㎡，而我们小区二手房挂牌价要 4.2 万 /㎡，现在已经有 3 户邻居降价 20 万急售，不然根本没人看。” 链家数据显示，北京通州、昌平等保障房集中区域，11 月二手房成交均价较 9 月下跌 12%-15%，部分刚需盘甚至回到 2023 年价格水平。
尽管刚需盘受保障房冲击明显，但一线城市楼市并未出现 “全面下跌”，反而呈现出 “刚需跌、改善稳、核心涨” 的分化格局。数据显示，2025 年 11 月，北京东城区、西城区等核心区域，120-144㎡改善型二手房成交均价较 9 月微涨 2.3%；上海徐汇滨江、浦东张江等产业核心区，改善盘去化周期稳定在 8-10 个月，远低于全市平均水平；广州天河区、深圳南山区的核心地段房源，甚至出现 “供不应求” 的情况。
这种分化的核心逻辑的是 “资源稀缺性”。北京西城区某中介门店负责人解释：“保障房主要布局在近郊，而核心城区的教育、医疗、商业配套无法替代。西城区的学区房（多校划片后仍有优势）、东城区的地铁盘，虽然价格高，但需求一直很稳定，11 月我们门店成交的 3 套改善房，都是全款支付，买家主要是为了孩子上学或改善居住品质。”
贝壳研究院发布的《2025 年一线城市楼市分化报告》指出，改善型购房需求的核心诉求是 “资源升级”，包括优质学区、便捷交通、完善配套、优质物业等，这些需求无法被近郊保障房满足。数据显示，2025 年 11 月，一线城市改善型房源（120-144㎡）成交占比达 41%，较去年同期提升 10 个百分点，而核心区域的改善盘成交占比更是高达 58%。
面对政策红利与市场分化，不同购房群体该如何决策？业内专家给出针对性建议：
对于刚需群体，优先关注保障房申购机会。2025 年一线城市保障房不仅供应量足，且配套持续升级。北京、上海部分保障房项目已明确纳入学区划片，广州、深圳的保障房项目周边均规划了地铁延长线。需要注意的是，保障房申购需满足户籍、社保、收入等条件，建议提前查询当地住建局官网的申购要求，避免错过报名时间。如果不符合保障房申购条件，可选择近郊性价比高的刚需盘，重点关注地铁沿线、配套成熟的小区，且尽量选择央企国企开发的项目，降低交付风险。
对于改善群体，当前是较好的入手时机。一方面，政策放宽后，二套房首付比例和贷款利率均降至低位，购房成本减少；另一方面，部分刚需盘降价导致二手房市场整体议价空间扩大，改善型房源的业主也愿意适当让利。建议优先选择核心城区或产业聚集区的改善盘，重点关注户型设计、物业品质、周边配套等因素，避免购买 “老破大” 房源，这类房源流动性较差，未来升值空间有限。
对于投资者，需保持谨慎。当前一线城市楼市的投资属性持续弱化，刚需盘受保障房冲击，升值空间有限，而核心区域的改善盘虽然抗跌，但投资回报率已从过去的年均 10% 以上降至 3%-5%。建议投资者优先考虑租金回报率高的房源，如地铁口、写字楼周边的小户型公寓，避免盲目追高核心区域的高价房源。
结尾：2025 年一线城市楼市的 “政策放宽 + 保障房井喷”，本质是市场向居住属性回归的必然结果。保障房的集中供应让刚需有了更多选择，政策放宽则满足了改善群体的居住升级需求，而楼市分化则印证了 “核心资源才是房产硬通货” 的规律。对于购房者而言，无需纠结于市场短期波动，应根据自身需求和经济实力做出决策 —— 刚需优先保障房和高性价比商品房，改善族瞄准核心区域优质房源，投资者则需降低预期、聚焦租金回报。未来，一线城市楼市的分化还将持续，只有真正符合居住需求的房源，才能在市场震荡中保持稳定价值。你所在的城市保障房供应情况如何？你会选择保障房还是商品房？欢迎留言讨论。
评论列表