→ 地方政府掌握国有土地
→ 增值税75%划归中央，地方仅留25%
→ 企业所得税、个人所得税改为共享税
→ 地方支出责任不变
→ 地方财政预算内收入急剧萎缩
→ 土地出让金被划归地方
→ 征地、整理、基础设施投入
→ 土地进入公开出让市场
→ 房地产企业高价竞地
→ 支付土地出让金
→ 土地出让收入进入地方政府性基金预算
→ 地方政府获得财政资金
→ 用于地方相关支出
→ 城市基础设施和土地开发提升区域预期
→ 房地产与土地价格上涨
→ 房企持有的土地和在建项目升值
→ 土地及项目成为抵押品/融资基础
→ 金融机构向房企提供融资
→ 房企获得资金继续拿地开发
→ 建成商品房
→ 预售/销售
→ 居民支付首付款并通过银行按揭购房
→ 房企获得销售回款
→ 偿还债务并补充经营现金流
→ 剩余资金继续拿地
→ 地方政府再次获得土地出让收入
→ 地方政府扩大投资
→ 城市土地和房地产价格进一步上涨
→ 房企进一步加杠杆拿地
→正反馈循环不断扩大
→ 房企土地储备和债务规模持续膨胀
→房地产销售增速下降
→ 居民购房需求下降
→ 商品房销售额下降
→ 房企销售回款减少
→ 现金流恶化
→ 房企减少拿地并开始出售资产
→ 土地市场需求下降
→ 土地溢价率下降
→ 地方土地出让收入下降
→ 地方财政现金流恶化
→ 地方融资平台偿债压力上升
→ 房地产企业融资进一步收紧
→ 房企无法通过借新还旧维持高杠杆模式
→ 高杠杆房企出现流动性危机
→ 债务违约
→ 证券无法正常偿付
→ 金融机构形成不良资产
→ 供应商和建筑企业出现现金流压力
→ 工程停工
→ 商品房无法按期交付
→ 购房者面临烂尾和资产负债表风险
→ 房企土地、在建工程和存量商品房价值下降
→ 资产减值
→ 资产负债率进一步上升
→ 负反馈循环形成
→ 房企进入债务重组、司法处置或清盘
→ 部分土地被收回
→ 部分土地被政府收储
→ 部分土地被重新挂牌出让
→ 部分土地被低价转让给其他开发商
→ 土地资产价值被重新定价
→ 土地价格差额形成经济损失
→ 房企股东权益首先被侵蚀
→ 金融债权人承担进一步损失
→ 供应商、施工企业承担损失
→ 购房者承担损失
→ 地方政府不承担同等金额的退款责任
→ 土地出让收入和房地产相关税收大幅下降
→ 地方政府财政收入进一步承压
→ 融资平台土地抵押和相关融资能力下降
→ 地方隐性债务风险暴露
→ 地方政府投入资金
→ 房地产风险从房企资产负债表转移
→ 中央介入
→ 房地产下行降损失重新分配